三線城市真的需要五星級(jí)酒店嗎？

文章轉(zhuǎn)自：界面新聞，習(xí)曼琳

12月1日，阿里拍賣掛出一處“希爾頓大酒店”，該酒店位于山西省太原市，共計(jì)37層，起拍價(jià)超過5.53億元。

二三線城市多地五星級(jí)酒店?duì)€尾

上述阿里拍賣上的拍賣信息顯示，所拍賣的希爾頓酒店所有人、建設(shè)單位和土地使用權(quán)人均為山西晉豪國際大酒店有限公司，拍品共37層，按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，共有客房236間，分普通標(biāo)準(zhǔn)間、普通套房、商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)套房、頂層套房（大套）。

拍賣依據(jù)為山西省高級(jí)人民法院執(zhí)行裁定書（2015）晉執(zhí)字第22-2號(hào)。界面新聞?dòng)浾咴谠摬枚〞锌吹?，拍賣的原因?yàn)榫频觊_發(fā)方資金鏈斷裂，無法正常支付工程款。

太原希爾頓酒店于2006年開始籌建，宣傳稱為“山西省首家商務(wù)五星級(jí)國際酒店”，由希爾頓酒店管理公司和山西晉豪國際大酒店有限公司合作開發(fā)，2011年可以正式開業(yè)，但隨后經(jīng)歷了兩次停工。

根據(jù)估價(jià)報(bào)告顯示，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該幢樓工程已幾近完成： 主體工程已封頂，地下室、裙樓、塔樓結(jié)構(gòu)工程已完成、二次墻體砌筑基本完成，鋼結(jié)構(gòu)防火涂料基本完成，空調(diào)、排水、消防、強(qiáng)弱電等排線都已完成。

除了太原，公開信息顯示，近年來，包括貴州貴陽、安徽安慶、浙江諸暨、浙江富陽、湖北宜昌、廣西桂林等地籌建的希爾頓酒店均出現(xiàn)了停工、爛尾的情況。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，這種爛尾現(xiàn)象在房地產(chǎn)低迷時(shí)會(huì)出現(xiàn)一大批。

他表示，高星級(jí)豪華酒店的投資模型與中低端酒店不同，后者以酒店本身的入住率和經(jīng)濟(jì)效益為主導(dǎo)，而對(duì)五星級(jí)酒店的開發(fā)商來說，開一家五星級(jí)酒店，并不是想依靠酒店本身賺錢，而是依靠該豪華酒店，帶動(dòng)周邊房價(jià)的上漲，從周邊房地產(chǎn)等配套設(shè)施獲利，之后才考慮酒店本身的盈利問題：“一般是先找個(gè)國外的大牌子，拉高房價(jià)，等周圍的房地產(chǎn)開發(fā)完，發(fā)現(xiàn)酒店虧損了，才來換管理公司?！?/p>

所以，酒店工程爛尾與酒店撤牌有根本性的區(qū)別，爛尾是因?yàn)榫频晁诔鞘械姆康禺a(chǎn)市場下行，開發(fā)商無法從其獲利而選擇放棄，與酒店品牌方無關(guān)；而酒店經(jīng)營中的撤牌和暫停合作，則與酒店管理公司的管理能力有關(guān)系。

高星級(jí)酒店擴(kuò)張背后的矛盾

近年來，高端國際酒店集團(tuán)加快了在中國的布局，與此前秉持的“物以稀為貴”的頂級(jí)酒店發(fā)展理念有了根本轉(zhuǎn)變：希爾頓還擬對(duì)中國區(qū)引入三個(gè)新品牌——格芮希爾頓精選酒店、希爾頓嘉諾賓酒店、安泊酒店。

但同時(shí)，包括希爾頓在內(nèi)幾家國際酒店品牌遭遇了業(yè)主主動(dòng)撤牌事件。

近日，位于華山路上的上海希爾頓酒店宣布將在2018年1月1日撤牌，由錦江國際酒店集團(tuán)北方公司的昆侖品牌接管；幾個(gè)月前，25年歷史的虹橋喜來登“變身”虹橋錦江，這給外資酒店多年來以輕資產(chǎn)委托管理的合作模式帶來警示，對(duì)跨國集團(tuán)來說，如何在擴(kuò)張過程中管理好多品牌也將是一種挑戰(zhàn)。

以最為“激進(jìn)”的洲際為例，公開資料顯示，2008-2013年間，洲際酒店發(fā)生多起撤牌事件。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，洲際酒店在華的220余家酒店中有近半數(shù)處于虧損狀態(tài)，且自2010年開始，洲際酒店頻頻出現(xiàn)業(yè)主解約的情況。洲際酒店在業(yè)內(nèi)甚至被戲稱為“最易分手酒店品牌”。

華美顧問集團(tuán)首席知識(shí)官趙煥焱對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，跨國集團(tuán)頻繁被摘牌，這是因?yàn)樵诠┐笥谇蟮那闆r下，其品牌優(yōu)勢不明顯?？鐕臼苤朴凇扒敉嚼Ь场?，有利可圖就發(fā)展，只要降低發(fā)展成本，中外合作會(huì)增加。

供大于求明顯反映在管理費(fèi)上。趙煥焱表示，2017年，中外酒店管理公司管理費(fèi)收取下降30%至40%，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的減少反映了中國酒店業(yè)供大于求后的業(yè)績下降，同時(shí)也致使管理公司在管理費(fèi)收入與管理酒店數(shù)量上升不同步。

趙煥焱對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆鐕瘓F(tuán)的平均管理費(fèi)包括兩部分，其中基本管理費(fèi)是營業(yè)收入的2%，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)是毛利潤的10%。相比之下，本土管理集團(tuán)價(jià)格更低。

以本土酒店管理公司金陵為例，其2017年上半年收取管理費(fèi)平均每家30.24萬元；相比之下，由跨國管理公司管理的金茂集團(tuán)8家酒店2016年全權(quán)委托管理費(fèi)占營業(yè)收入4.96%，每家平均管理費(fèi)達(dá)到1120萬元。

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾叻治?，普遍來講，跨國集團(tuán)運(yùn)營的業(yè)績不佳，目前國內(nèi)的高端酒店在管理上有本土化的趨勢。

三線城市真的需要五星級(jí)酒店嗎？

從1984年假日酒店Holiday Inn作為第一個(gè)國際酒店品牌進(jìn)入中國，國際酒店集團(tuán)已在國內(nèi)耕耘了30多年。從開始的滿足市場需求，到后來的過度炒作，發(fā)生在同樣屬于房地產(chǎn)類型的五星級(jí)酒店身上。在投資過熱時(shí)，其建設(shè)速度遠(yuǎn)超GDP增速，產(chǎn)能過?，F(xiàn)象在二三線城市尤為嚴(yán)重。

公開資料顯示，截止今年12月，國際五星酒店數(shù)量最多的是上海， 共72家，比位于第二名的北京整整多出19家，而超過20家的有9個(gè)城市，分別是上海、北京、三亞、廣州、深圳、天津、杭州、成都及蘇州，幾乎都是一線城市。排名前20的城市中，江浙一帶酒店比重偏多，南京、無錫、寧波均有上板。

在一線城市競爭壓力之下，高星級(jí)酒店集團(tuán)逐漸下沉至二三線城市，但一些二三線城市酒店目前仍以單體酒店為主，市場需求不大，市場趨于飽和。

從投資回收來看，在供大于求的情況下，高檔酒店的投資回報(bào)周期正在變得越來越長，一些三線城市則更長。趙煥焱表示，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時(shí)間，黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。但對(duì)于國內(nèi)的五星級(jí)酒店而言，投資回報(bào)周期普遍在25年左右。

在開業(yè)初期，星級(jí)酒店不得不采取低價(jià)策略占領(lǐng)市場份額，所以通常新開業(yè)的五星酒店在前幾年的財(cái)務(wù)狀況都不甚理想，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損，普遍出現(xiàn)在二三線城市。但動(dòng)輒數(shù)億投資的酒店，在低價(jià)戰(zhàn)略的影響下，投資回報(bào)年限被拉得過長，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。

根據(jù)公布國家旅游局監(jiān)督管理司的數(shù)據(jù)來看，呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢：最高的為三亞2016年全國50個(gè)城市的星級(jí)酒店的投資回報(bào)率，收益率為12.91%，靜態(tài)回收期為7.75年；排名第二為上海，收益率為8.91%，靜態(tài)回收期11.22年。50個(gè)城市中，只有6個(gè)城市的回收期在20年以內(nèi)，有19個(gè)收益率為正，剩下城市的收益率則為負(fù)數(shù)，其中洛陽的收益率為-30.61%，銀川為-38.81%，為排名倒數(shù)兩位。

在收益率為負(fù)數(shù)的城市中，有不少省會(huì)城市和二線城市，包括濟(jì)南、杭州、武漢、成都、鄭州等等。

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