典型樣本復(fù)盤：從爛尾樓，到婚慶主題大樓！

有了婚慶這個(gè)概念主題，如何在眾多的婚慶元素中找到核心產(chǎn)品，是接下來胡煥皓及其團(tuán)隊(duì)要思考的內(nèi)容。

他認(rèn)為，婚禮的這一天是結(jié)婚的“終點(diǎn)”，新人在前前后后籌備婚禮，都是為了在結(jié)婚這一天有一個(gè)完美的婚禮儀式。如果把婚禮這個(gè)“終點(diǎn)”做好了，其他的也都值了。

由此，“婚禮堂”的概念誕生，并作為了這一棟樓設(shè)計(jì)的核心和重點(diǎn)。

打造從婚禮場(chǎng)館、宴會(huì)、婚禮策劃、婚紗攝影、攝像等，提供全方位一站式的高品質(zhì)婚禮服務(wù)，這也是后來由胡煥皓在操盤和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目過程中，逐漸衍生出的婚宴高端品牌，并由他親自取名的——御鑒禮宴。

商業(yè)模式設(shè)計(jì)好了，接下來的一步，就是該如何打造運(yùn)營(yíng)體系了。

常規(guī)的商業(yè)操作手法，可能就是招商，交給第三方招商運(yùn)營(yíng)公司去做，把樓先銷售出去了再說。但在胡煥皓看來，如果只是簡(jiǎn)單的將樓賣出去，那就不叫商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

胡煥皓回憶，當(dāng)時(shí)也曾有很多餐飲品牌過來談合作，但都被拒絕了。

“當(dāng)以賺錢為目的進(jìn)行招商時(shí)，做法就會(huì)完全不一樣，解決得了眼前的困境，但是不能帶來長(zhǎng)久持續(xù)化的運(yùn)營(yíng)，因?yàn)檫@棟樓不是他們的?！?/p>

因此，經(jīng)過再三的思考后，胡煥皓決定將物業(yè)留給自己團(tuán)隊(duì)，親自做。

“其實(shí)一開始我們也沒有形成完整的概念，項(xiàng)目具體要怎么做，只知道要做與婚禮相關(guān)的?！?/p>

項(xiàng)目在售賣之初，和武漢很多項(xiàng)目打法不一樣，他們將營(yíng)銷中心設(shè)在了大樓的5樓。

在以婚慶為主題元素的策劃下，營(yíng)銷中心打造的別具一格。

營(yíng)造有不同主題的婚禮場(chǎng)景布置，婚禮堂，將婚紗館、攝影攝像館等都請(qǐng)到了營(yíng)銷中心所在的5樓，將項(xiàng)目即將要打造的婚禮場(chǎng)景在營(yíng)銷中心提前實(shí)現(xiàn)，給人以所見即所得的真實(shí)感。

同時(shí)，邀請(qǐng)如婚紗店、攝影店、小型工作室等入住5樓，免租半年，目的就是將婚禮主題的概念實(shí)實(shí)在在的呈現(xiàn)出來。

而在當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目所處的周邊，還有來自中北路上的某寫字樓，打著鋪天蓋地的宣傳廣告，從電梯、車身、戶外大牌、LED顯示屏、電臺(tái)廣告等，周邊寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。

限于資金壓力，在沒有這些電梯、電臺(tái)、LED等廣告的情況下，胡煥皓及其所在的團(tuán)隊(duì)，要想有所突破，難度很大。

經(jīng)過反復(fù)的研究和思考，胡煥皓認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)廣撒網(wǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去了，營(yíng)銷也是如此。他深知，項(xiàng)目自身體量也不夠大，輻射范圍也有限，唯有做口碑+精準(zhǔn)營(yíng)銷，方能打出一條差異化的道路。

越是身處逆境，往往越能激發(fā)人的創(chuàng)造力。為此，胡煥皓帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，另辟蹊徑，創(chuàng)造了一個(gè)非常經(jīng)典的營(yíng)銷案例：

買了5萬份，每份裝有4個(gè)雞蛋，在每份雞蛋的包裝上印上項(xiàng)目的LOGO和信息，從友誼大道沿線，免費(fèi)派送至青山區(qū)內(nèi)的各大小區(qū)，其中某設(shè)計(jì)院發(fā)了有3000份。雞蛋派發(fā)出去后，全面啟動(dòng)了項(xiàng)目寫字樓的銷售。

僅以某設(shè)計(jì)院為例，該院2千多名員工，共發(fā)雞蛋3千份，一周內(nèi)就有八套寫字樓成交自該設(shè)計(jì)院；一個(gè)半月之內(nèi)總共賣出了80多套的好業(yè)績(jī)。

而算一算成本，一份雞蛋的成本不到3塊錢。可以說，這是一次成功的營(yíng)銷案例，也是項(xiàng)目當(dāng)年唯一的營(yíng)銷活動(dòng)，為項(xiàng)目緩解了暫時(shí)的困境。

打造以婚慶為主題，盤活整棟樓，依然是項(xiàng)目的核心。

這注定是武漢當(dāng)前唯一一座與婚慶主題息息相關(guān)，一磚一瓦都帶有婚慶元素的商業(yè)項(xiàng)目。

在寫字樓外立面的設(shè)計(jì)上，胡煥皓親自設(shè)計(jì)把關(guān)，先后否掉了近20套設(shè)計(jì)方案，不僅要有建筑的識(shí)別度，帶有婚慶的元素，關(guān)鍵還要造價(jià)性價(jià)比高。

最終，經(jīng)過層層把關(guān)，才有了我們今天所看到的，帶有白色教堂元素的外立面，時(shí)尚優(yōu)雅的線條設(shè)計(jì)，成為過往人群一眼就能記住和識(shí)別的大樓。

這樣的多管齊下，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)走出了困局。

有了商業(yè)模式，還要有一套完整的商業(yè)運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)。

胡煥皓說到，自己從來就沒做過婚慶和餐飲，但當(dāng)商業(yè)邏輯形成后，就開始組建了一批志同道合的團(tuán)隊(duì)。

通過兩年多的運(yùn)營(yíng)，他和他的團(tuán)隊(duì)，在一步步的摸索和學(xué)習(xí)當(dāng)中，逐漸衍生出了一個(gè)高端婚禮宴會(huì)品牌——“御鑒禮宴”。

致力于全方位婚禮服務(wù)，從場(chǎng)景布置到宴會(huì)菜品，從婚紗攝影到婚禮統(tǒng)籌，提供全方位一站式的高品質(zhì)婚禮服務(wù)，讓新人省心省力。

在他她喜事廣場(chǎng)項(xiàng)目的二樓，打造有4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)婚禮宴會(huì)廳，2個(gè)小廳，2個(gè)儀式廳。從御鑒廳、嘉禮廳、法式米其林、浮生繪多功能廳，青騎士、波普廳六大宴會(huì)大廳，鴛鴦里、未來鑒、沐恩禮等儀式廳。

每一個(gè)婚禮現(xiàn)場(chǎng)裝飾的美輪美奐，不同主題的風(fēng)格，讓年輕人所見即所得。

▲嘉禮廳

▲米其林廳

▲圣歌廳

▲卿是廳

▲浮生繪廳

▲未來鑒

可以說，賦予婚禮主題的他她喜事廣場(chǎng)，從建筑外觀設(shè)計(jì)到室內(nèi)場(chǎng)景風(fēng)格把控，皆為婚禮打造。且在每一個(gè)主題產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，都做到細(xì)節(jié)的完美。

以這里的御鑒廳為例，可容納500人的主題宴會(huì)廳，采用無柱式設(shè)計(jì)，整個(gè)廳場(chǎng)36米，寬24米，空高8米，異形T臺(tái)總長(zhǎng)15米，可容納最多40桌的擺臺(tái)，55㎡的高清led大屏幕設(shè)計(jì)，全場(chǎng)100個(gè)吊頂，62臺(tái)光束，擁有獨(dú)立的迎賓區(qū)。

▲御鑒廳

整體看起來品質(zhì)高端，唯美又夢(mèng)幻。與一般的年輕人在酒店辦婚禮，所有場(chǎng)景只能在當(dāng)天布置，這種所見即所得的婚禮現(xiàn)場(chǎng)，幾乎一眼就能俘獲年輕人的心。

▲御鑒婚禮文化知識(shí)產(chǎn)權(quán)之鴛鴦禮書

2017年9月22日，御鑒禮宴——華中首家劇院式婚禮堂正式亮相武漢。

開業(yè)之初，項(xiàng)目打出了“前100對(duì)新人在御鑒婚禮堂免費(fèi)辦婚禮”的活動(dòng)。胡煥皓回憶，當(dāng)時(shí)最遠(yuǎn)的有來自湖北廣水和咸寧的新人，開著4輛大巴車到這里辦婚禮，只因?yàn)榭戳艘谎圻@里的婚禮場(chǎng)景就決定在這辦了。

慢慢的，這里的經(jīng)營(yíng)情況開始一天比一天好。

兩年多來，御鑒禮宴這里接待超萬對(duì)新人，其中2個(gè)最大的廳，年舉辦婚宴次數(shù)超200場(chǎng)，單廳的場(chǎng)次一年甚至達(dá)300場(chǎng)。

御鑒婚禮堂的成功，也帶來了婚禮產(chǎn)業(yè)鏈商戶的相繼入駐，如今在他她喜事廣場(chǎng)寫字樓里，家居、裝修、美容、婚紗攝影等相關(guān)公司紛紛進(jìn)駐，形成了一條完整的婚禮產(chǎn)業(yè)鏈。

自此，被賦予了婚禮主題概念的他她喜事廣場(chǎng)，已經(jīng)發(fā)揮了其強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值。

很自然的，最終這里的寫字樓賣了，商鋪賣了。

從一個(gè)瀕臨爛尾的建筑到御鑒禮宴婚禮品牌，他她喜事廣場(chǎng)成為武漢當(dāng)前首個(gè)以婚慶為主題，成功打造的寫字樓項(xiàng)目。

可以說，他她喜事廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功，是一次婚禮與主題商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐的完美結(jié)晶。

而如今的美好，皆是在胡煥皓及其團(tuán)隊(duì)從一步步的摸索和推敲中而來的，更重要的一點(diǎn)是，始終懷著一顆為商業(yè)而打造的純粹目的出發(fā)，真正找到項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)。

或許這點(diǎn)值得當(dāng)前很多的商業(yè)公司和商業(yè)地產(chǎn)人學(xué)習(xí)，把項(xiàng)目當(dāng)成生于茲長(zhǎng)于茲的依賴，打造品牌，提升價(jià)值，真心的做點(diǎn)事、留下一些作品，而不只是謀利益。

胡煥皓自稱，她他喜事廣場(chǎng)項(xiàng)目能夠做到現(xiàn)在，并且一天比一天好，是個(gè)意外。御鑒禮宴品牌的誕生，也是當(dāng)初完全沒有想到的。

然而，在我們看來，這是一次真正對(duì)商業(yè)地產(chǎn)主題化深耕細(xì)作的實(shí)踐。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，胡煥皓似乎具有一種天生的敏銳感。

面對(duì)當(dāng)前的武漢商業(yè)地產(chǎn)困境，胡煥皓談到，電商的沖擊，消費(fèi)習(xí)慣的改變，現(xiàn)在的商業(yè)越來越難做了，用過去大概的、想象的方式來做商業(yè)，注定是要失敗的。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)習(xí)慣了浮光掠影，鼻子胡子一把抓，如果不把事情做“精深透”，是沒有結(jié)果的。

胡煥皓認(rèn)為，大有大的做法，小有小的做法，可以說，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存活，是一個(gè)核心主題的打造。商業(yè)只能做第一，不能做第二，找準(zhǔn)商業(yè)的核心運(yùn)營(yíng)邏輯，讓商業(yè)真正發(fā)揮價(jià)值，才能讓商業(yè)持續(xù)化的運(yùn)營(yíng)存活。

當(dāng)然，任何事物都有兩面性。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能不能盤活，還要看“天時(shí)地利人和”，“任何事物都要符合發(fā)展規(guī)律，否則你有再大的本事，也做不了。”

胡煥皓認(rèn)為，每一個(gè)項(xiàng)目一定有適合它的方向，就看你找不找得到這個(gè)點(diǎn)。

雖說成功對(duì)他而言，已經(jīng)不是第一次。專注于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)，這一行一干就是近三十年，自稱自己為“爛尾樓專家”的他，還曾操盤過香港映像、江漢路happy站臺(tái)等，一次又一次的啃硬骨頭，一次又一次拿出新的成績(jī)單。

胡煥皓更遠(yuǎn)的眼光，放到了御鑒禮宴品牌的推廣上，將開展全國(guó)戰(zhàn)略性的落地推廣。目前御鑒禮宴第二店選址于中北路百安居二樓，正在裝修階段，將于明年正式開業(yè)。

【后記】

對(duì)胡總的采訪是一次很愉悅的交流，用商業(yè)地產(chǎn)界的“老頑童”來形容，一點(diǎn)也不為過。

整場(chǎng)交流下來，你會(huì)感覺，胡煥皓還是一個(gè)詼諧、幽默又有趣的人，“網(wǎng)購(gòu)、bug、荷爾蒙消費(fèi)、網(wǎng)紅、VR等年輕人常用詞匯，在他口中時(shí)常就蹦出來了，在我們看來，他似乎比年輕人要更懂年輕人。言語之間，思維敏捷，頭腦靈活，對(duì)數(shù)字的記憶尤其準(zhǔn)確，讓我們年輕人都甚覺自愧不如。

剛過花甲之年的胡煥皓，依然對(duì)工作保持著飽滿的熱情。他認(rèn)為思考是件很愉悅的事情，現(xiàn)在仍會(huì)為了一個(gè)問題思考一晚上。據(jù)說，他還是武漢攝影行業(yè)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)。

或許，熱愛和專注正是胡煥皓身上最平凡的閃光點(diǎn)，也正是這份熱愛和專注，讓他不論做什么，都能成為行業(yè)的佼佼者。

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