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從爛尾樓到主題商業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身,這其中的巨變是如何發(fā)生的?
過去10年,是中國商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的10年,是中國商業(yè)地產(chǎn)從粗放式到精細(xì)化、從被動到主動,從匱乏到過剩的10年。
如今,在經(jīng)過商業(yè)體量大爆發(fā)后的這幾年,商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā),加之電商的沖擊,中小商業(yè)體生存艱難,大量物業(yè)閑置、或經(jīng)營一段時間后逐步?jīng)]落,最后關(guān)門大吉的現(xiàn)象,開始逐漸顯現(xiàn)。
山雨欲來風(fēng)滿樓,武漢這座快速發(fā)展中的中部城市也不能例外。
這是一個武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤成功的典型樣本。從人們眼中的爛尾樓,到華中首個以婚戀為主題大樓的華麗轉(zhuǎn)身,堪稱商業(yè)地產(chǎn)界的一股清流。
通過重新的精準(zhǔn)定位、消費(fèi)場景的研究分析,主題產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新打造,讓曾經(jīng)的爛尾樓不僅重獲新生,賦予了其鮮活的商業(yè)價值生命,順利完成了項(xiàng)目整體去化100%的業(yè)績,并由此衍生出了一個由婚禮與主題商業(yè)地產(chǎn)完美結(jié)合的商業(yè)品牌——御鑒禮宴。
而這其中,項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人——胡煥皓先生感觸頗多。
經(jīng)其所在團(tuán)隊(duì)的操盤運(yùn)營,現(xiàn)在的項(xiàng)目有了新的標(biāo)識性名字——他她喜事廣場,這里聚集了武漢多而全的婚禮產(chǎn)業(yè)鏈,打造有武漢首家劇院式一站式婚宴品質(zhì)服務(wù)平臺。
從爛尾樓到主題商業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身,這其中的巨變是如何發(fā)生的?外界知之甚少。
來聽聽這位武漢商業(yè)地產(chǎn)界的“老頑童”,她他喜事廣場項(xiàng)目總運(yùn)營負(fù)責(zé)人——胡煥皓先生,聊聊關(guān)于這個項(xiàng)目的“前世今生”。
采訪胡煥皓先生是在一個工作日的下午。
走進(jìn)他的辦公室,一臺超大的電腦顯示屏很是引人注目。辦公間還擺放了各種瓷器,收藏飾品等,顯得格外志趣文雅。
仿佛天生就具有敏銳的商業(yè)判斷能力,我們的采訪還沒開始提問,胡煥皓已經(jīng)開始直入主題,道出了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場的諸多軼文趣事,也正是當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人所疑惑的問題。
“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入非常難堪的境地?!?/strong>
在胡煥皓看來,隨著當(dāng)前市場的變化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,商業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了非常艱難的地步。物業(yè)大量閑置,消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變,傳統(tǒng)的購物方式已經(jīng)逐漸在減少,餐飲業(yè)態(tài)的比例大大增加。
“現(xiàn)在去商場,10個當(dāng)中有8個是去吃飯的。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的極大改變,已造成商業(yè)地產(chǎn)本身的收益在萎縮,收入來源大打折扣?!?/strong>
用首店經(jīng)濟(jì)、主力店,體驗(yàn)式商業(yè),品牌差異化等方式,延續(xù)傳統(tǒng)的操盤思路和模式。最終這樣的商業(yè)是不能存活長久的。
“未來商業(yè)競爭的核心一定是基于服務(wù)品質(zhì)上的商業(yè)模式創(chuàng)新,只有這樣的商業(yè)才會有存在的意義。”
憑借著在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),操盤過的大大小小項(xiàng)目不計(jì)其數(shù),胡煥皓對當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展已有自己獨(dú)到的見解。
正是基于對行業(yè)的深刻認(rèn)識,這也為接下來的項(xiàng)目重獲新生,奠定了正確的發(fā)展方向。
2013年,位于徐東友誼大道與才茂街交匯處的一棟建筑,項(xiàng)目名為金域華府商業(yè)中心,也就是現(xiàn)在的他她喜事廣場。
胡煥皓回憶,該項(xiàng)目從2007年開始建設(shè),2009年建好,2015年就爛尾在此。
不溫不火,這白開水一般的評價,是很多項(xiàng)目周邊人對這棟樓的印象。
2013年,胡煥皓和他的團(tuán)隊(duì)引入了該項(xiàng)目后,成為項(xiàng)目的主要“操盤手”。
商業(yè)體量并不大,整體一棟樓,總共7.8萬方,其中商業(yè)2.5萬方,寫字樓4.5萬方,1-4層樓為商業(yè)??陀^上來說,項(xiàng)目所處地段和交通都不算太好,
“要想這么個項(xiàng)目做成武漢第一,肯定是不可能的,做不成萬達(dá)拼不過銷品茂?!?/strong>
胡煥皓介紹,最初他們商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃是:一層韓國樂天超市,一層蘇寧電器。結(jié)果合同簽了,在商業(yè)要開業(yè)之前商家反悔了,寧可付違約金也不愿意進(jìn)駐。
“因?yàn)橐?guī)模體量不夠,周邊固定人流不夠,進(jìn)來肯定是虧的?!焙鸁┨寡?。
這件事情也讓胡煥皓和他的團(tuán)隊(duì)深刻的意識到:商業(yè)不存活,樓就銷售不出去!
如何將項(xiàng)目盤活,賦予其商業(yè)的價值與生命力,成為擺在面前的最大難題。
深刻的意識到這一點(diǎn)后,經(jīng)過反復(fù)的研究和分析,胡煥皓認(rèn)為,只有聚焦做一個點(diǎn)。“要么大而全,要么小而精?!?/strong>這是商業(yè)設(shè)計(jì)的第一原則。胡煥皓分析,在項(xiàng)目沒有明顯優(yōu)勢情況下,必須找到一個主題點(diǎn)。“擅長沉淀在一個行業(yè)、一個領(lǐng)域,并與之共生長。”
婚慶主題的概念,最早出現(xiàn)在日本,其次國內(nèi)的北京、上海等一線城市也開始出現(xiàn)了類似的產(chǎn)業(yè)。
在花了大半年時間考察了日本、美國,國內(nèi)的北京、上海等以婚慶為主題的項(xiàng)目后,進(jìn)行了一一的考察,查閱了大量的相關(guān)資料后,胡煥皓最終確定了以婚慶為主題的商業(yè)結(jié)構(gòu),成為整個項(xiàng)目的核心方向。
“ 重塑大樓形象、打造婚禮主題概念,給大樓賦予商業(yè)生命力,才是實(shí)現(xiàn)其長遠(yuǎn)的價值之道?!?/strong>
有了婚慶這個概念主題,如何在眾多的婚慶元素中找到核心產(chǎn)品,是接下來胡煥皓及其團(tuán)隊(duì)要思考的內(nèi)容。
他認(rèn)為,婚禮的這一天是結(jié)婚的“終點(diǎn)”,新人在前前后后籌備婚禮,都是為了在結(jié)婚這一天有一個完美的婚禮儀式。如果把婚禮這個“終點(diǎn)”做好了,其他的也都值了。
由此,“婚禮堂”的概念誕生,并作為了這一棟樓設(shè)計(jì)的核心和重點(diǎn)。
打造從婚禮場館、宴會、婚禮策劃、婚紗攝影、攝像等,提供全方位一站式的高品質(zhì)婚禮服務(wù),這也是后來由胡煥皓在操盤和運(yùn)營項(xiàng)目過程中,逐漸衍生出的婚宴高端品牌,并由他親自取名的——御鑒禮宴。
商業(yè)模式設(shè)計(jì)好了,接下來的一步,就是該如何打造運(yùn)營體系了。
常規(guī)的商業(yè)操作手法,可能就是招商,交給第三方招商運(yùn)營公司去做,把樓先銷售出去了再說。但在胡煥皓看來,如果只是簡單的將樓賣出去,那就不叫商業(yè)運(yùn)營。
胡煥皓回憶,當(dāng)時也曾有很多餐飲品牌過來談合作,但都被拒絕了。
“當(dāng)以賺錢為目的進(jìn)行招商時,做法就會完全不一樣,解決得了眼前的困境,但是不能帶來長久持續(xù)化的運(yùn)營,因?yàn)檫@棟樓不是他們的?!?/p>
因此,經(jīng)過再三的思考后,胡煥皓決定將物業(yè)留給自己團(tuán)隊(duì),親自做。
“其實(shí)一開始我們也沒有形成完整的概念,項(xiàng)目具體要怎么做,只知道要做與婚禮相關(guān)的?!?/p>
項(xiàng)目在售賣之初,和武漢很多項(xiàng)目打法不一樣,他們將營銷中心設(shè)在了大樓的5樓。
在以婚慶為主題元素的策劃下,營銷中心打造的別具一格。
營造有不同主題的婚禮場景布置,婚禮堂,將婚紗館、攝影攝像館等都請到了營銷中心所在的5樓,將項(xiàng)目即將要打造的婚禮場景在營銷中心提前實(shí)現(xiàn),給人以所見即所得的真實(shí)感。
同時,邀請如婚紗店、攝影店、小型工作室等入住5樓,免租半年,目的就是將婚禮主題的概念實(shí)實(shí)在在的呈現(xiàn)出來。
而在當(dāng)時,項(xiàng)目所處的周邊,還有來自中北路上的某寫字樓,打著鋪天蓋地的宣傳廣告,從電梯、車身、戶外大牌、LED顯示屏、電臺廣告等,周邊寫字樓競爭激烈。
限于資金壓力,在沒有這些電梯、電臺、LED等廣告的情況下,胡煥皓及其所在的團(tuán)隊(duì),要想有所突破,難度很大。
經(jīng)過反復(fù)的研究和思考,胡煥皓認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)廣撒網(wǎng)的時代已經(jīng)過去了,營銷也是如此。他深知,項(xiàng)目自身體量也不夠大,輻射范圍也有限,唯有做口碑+精準(zhǔn)營銷,方能打出一條差異化的道路。
越是身處逆境,往往越能激發(fā)人的創(chuàng)造力。為此,胡煥皓帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì),另辟蹊徑,創(chuàng)造了一個非常經(jīng)典的營銷案例:
買了5萬份,每份裝有4個雞蛋,在每份雞蛋的包裝上印上項(xiàng)目的LOGO和信息,從友誼大道沿線,免費(fèi)派送至青山區(qū)內(nèi)的各大小區(qū),其中某設(shè)計(jì)院發(fā)了有3000份。雞蛋派發(fā)出去后,全面啟動了項(xiàng)目寫字樓的銷售。
僅以某設(shè)計(jì)院為例,該院2千多名員工,共發(fā)雞蛋3千份,一周內(nèi)就有八套寫字樓成交自該設(shè)計(jì)院;一個半月之內(nèi)總共賣出了80多套的好業(yè)績。
而算一算成本,一份雞蛋的成本不到3塊錢??梢哉f,這是一次成功的營銷案例,也是項(xiàng)目當(dāng)年唯一的營銷活動,為項(xiàng)目緩解了暫時的困境。
打造以婚慶為主題,盤活整棟樓,依然是項(xiàng)目的核心。
這注定是武漢當(dāng)前唯一一座與婚慶主題息息相關(guān),一磚一瓦都帶有婚慶元素的商業(yè)項(xiàng)目。
在寫字樓外立面的設(shè)計(jì)上,胡煥皓親自設(shè)計(jì)把關(guān),先后否掉了近20套設(shè)計(jì)方案,不僅要有建筑的識別度,帶有婚慶的元素,關(guān)鍵還要造價性價比高。
最終,經(jīng)過層層把關(guān),才有了我們今天所看到的,帶有白色教堂元素的外立面,時尚優(yōu)雅的線條設(shè)計(jì),成為過往人群一眼就能記住和識別的大樓。
這樣的多管齊下,項(xiàng)目在短時間內(nèi)走出了困局。
有了商業(yè)模式,還要有一套完整的商業(yè)運(yùn)營設(shè)計(jì)。
胡煥皓說到,自己從來就沒做過婚慶和餐飲,但當(dāng)商業(yè)邏輯形成后,就開始組建了一批志同道合的團(tuán)隊(duì)。
通過兩年多的運(yùn)營,他和他的團(tuán)隊(duì),在一步步的摸索和學(xué)習(xí)當(dāng)中,逐漸衍生出了一個高端婚禮宴會品牌——“御鑒禮宴”。
致力于全方位婚禮服務(wù),從場景布置到宴會菜品,從婚紗攝影到婚禮統(tǒng)籌,提供全方位一站式的高品質(zhì)婚禮服務(wù),讓新人省心省力。
在他她喜事廣場項(xiàng)目的二樓,打造有4個標(biāo)準(zhǔn)婚禮宴會廳,2個小廳,2個儀式廳。從御鑒廳、嘉禮廳、法式米其林、浮生繪多功能廳,青騎士、波普廳六大宴會大廳,鴛鴦里、未來鑒、沐恩禮等儀式廳。
每一個婚禮現(xiàn)場裝飾的美輪美奐,不同主題的風(fēng)格,讓年輕人所見即所得。
▲嘉禮廳
▲米其林廳
▲圣歌廳
▲卿是廳
▲浮生繪廳
▲未來鑒
可以說,賦予婚禮主題的他她喜事廣場,從建筑外觀設(shè)計(jì)到室內(nèi)場景風(fēng)格把控,皆為婚禮打造。且在每一個主題產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上,都做到細(xì)節(jié)的完美。
以這里的御鑒廳為例,可容納500人的主題宴會廳,采用無柱式設(shè)計(jì),整個廳場36米,寬24米,空高8米,異形T臺總長15米,可容納最多40桌的擺臺,55㎡的高清led大屏幕設(shè)計(jì),全場100個吊頂,62臺光束,擁有獨(dú)立的迎賓區(qū)。
▲御鑒廳
整體看起來品質(zhì)高端,唯美又夢幻。與一般的年輕人在酒店辦婚禮,所有場景只能在當(dāng)天布置,這種所見即所得的婚禮現(xiàn)場,幾乎一眼就能俘獲年輕人的心。
▲御鑒婚禮文化知識產(chǎn)權(quán)之鴛鴦禮書
2017年9月22日,御鑒禮宴——華中首家劇院式婚禮堂正式亮相武漢。
開業(yè)之初,項(xiàng)目打出了“前100對新人在御鑒婚禮堂免費(fèi)辦婚禮”的活動。胡煥皓回憶,當(dāng)時最遠(yuǎn)的有來自湖北廣水和咸寧的新人,開著4輛大巴車到這里辦婚禮,只因?yàn)榭戳艘谎圻@里的婚禮場景就決定在這辦了。
慢慢的,這里的經(jīng)營情況開始一天比一天好。
兩年多來,御鑒禮宴這里接待超萬對新人,其中2個最大的廳,年舉辦婚宴次數(shù)超200場,單廳的場次一年甚至達(dá)300場。
御鑒婚禮堂的成功,也帶來了婚禮產(chǎn)業(yè)鏈商戶的相繼入駐,如今在他她喜事廣場寫字樓里,家居、裝修、美容、婚紗攝影等相關(guān)公司紛紛進(jìn)駐,形成了一條完整的婚禮產(chǎn)業(yè)鏈。
自此,被賦予了婚禮主題概念的他她喜事廣場,已經(jīng)發(fā)揮了其強(qiáng)大的商業(yè)價值。
很自然的,最終這里的寫字樓賣了,商鋪賣了。
從一個瀕臨爛尾的建筑到御鑒禮宴婚禮品牌,他她喜事廣場成為武漢當(dāng)前首個以婚慶為主題,成功打造的寫字樓項(xiàng)目。
可以說,他她喜事廣場項(xiàng)目的成功,是一次婚禮與主題商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐的完美結(jié)晶。
而如今的美好,皆是在胡煥皓及其團(tuán)隊(duì)從一步步的摸索和推敲中而來的,更重要的一點(diǎn)是,始終懷著一顆為商業(yè)而打造的純粹目的出發(fā),真正找到項(xiàng)目的價值點(diǎn)。
或許這點(diǎn)值得當(dāng)前很多的商業(yè)公司和商業(yè)地產(chǎn)人學(xué)習(xí),把項(xiàng)目當(dāng)成生于茲長于茲的依賴,打造品牌,提升價值,真心的做點(diǎn)事、留下一些作品,而不只是謀利益。
胡煥皓自稱,她他喜事廣場項(xiàng)目能夠做到現(xiàn)在,并且一天比一天好,是個意外。御鑒禮宴品牌的誕生,也是當(dāng)初完全沒有想到的。
然而,在我們看來,這是一次真正對商業(yè)地產(chǎn)主題化深耕細(xì)作的實(shí)踐。
對商業(yè)地產(chǎn),胡煥皓似乎具有一種天生的敏銳感。
面對當(dāng)前的武漢商業(yè)地產(chǎn)困境,胡煥皓談到,電商的沖擊,消費(fèi)習(xí)慣的改變,現(xiàn)在的商業(yè)越來越難做了,用過去大概的、想象的方式來做商業(yè),注定是要失敗的。
現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)習(xí)慣了浮光掠影,鼻子胡子一把抓,如果不把事情做“精深透”,是沒有結(jié)果的。
胡煥皓認(rèn)為,大有大的做法,小有小的做法,可以說,一個商業(yè)地產(chǎn)的存活,是一個核心主題的打造。商業(yè)只能做第一,不能做第二,找準(zhǔn)商業(yè)的核心運(yùn)營邏輯,讓商業(yè)真正發(fā)揮價值,才能讓商業(yè)持續(xù)化的運(yùn)營存活。
當(dāng)然,任何事物都有兩面性。
一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能不能盤活,還要看“天時地利人和”,“任何事物都要符合發(fā)展規(guī)律,否則你有再大的本事,也做不了。”
胡煥皓認(rèn)為,每一個項(xiàng)目一定有適合它的方向,就看你找不找得到這個點(diǎn)。
雖說成功對他而言,已經(jīng)不是第一次。專注于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃與運(yùn)營,這一行一干就是近三十年,自稱自己為“爛尾樓專家”的他,還曾操盤過香港映像、江漢路happy站臺等,一次又一次的啃硬骨頭,一次又一次拿出新的成績單。
胡煥皓更遠(yuǎn)的眼光,放到了御鑒禮宴品牌的推廣上,將開展全國戰(zhàn)略性的落地推廣。目前御鑒禮宴第二店選址于中北路百安居二樓,正在裝修階段,將于明年正式開業(yè)。
【后記】
對胡總的采訪是一次很愉悅的交流,用商業(yè)地產(chǎn)界的“老頑童”來形容,一點(diǎn)也不為過。
整場交流下來,你會感覺,胡煥皓還是一個詼諧、幽默又有趣的人,“網(wǎng)購、bug、荷爾蒙消費(fèi)、網(wǎng)紅、VR等年輕人常用詞匯,在他口中時常就蹦出來了,在我們看來,他似乎比年輕人要更懂年輕人。言語之間,思維敏捷,頭腦靈活,對數(shù)字的記憶尤其準(zhǔn)確,讓我們年輕人都甚覺自愧不如。
剛過花甲之年的胡煥皓,依然對工作保持著飽滿的熱情。他認(rèn)為思考是件很愉悅的事情,現(xiàn)在仍會為了一個問題思考一晚上。據(jù)說,他還是武漢攝影行業(yè)協(xié)會的副會長。
或許,熱愛和專注正是胡煥皓身上最平凡的閃光點(diǎn),也正是這份熱愛和專注,讓他不論做什么,都能成為行業(yè)的佼佼者。
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