婚禮堂拿地規(guī)劃思路!

結(jié)婚產(chǎn)業(yè)觀察·2024-06-24 00:00
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婚禮堂的物業(yè)形式更加多元,面對(duì)概念逐漸被放大的“婚禮堂”,如何定位、規(guī)劃?

婚禮堂的物業(yè)形式更加多元,面對(duì)概念逐漸被放大的“婚禮堂”,如何定位、規(guī)劃?

近年來(lái),婚禮堂產(chǎn)業(yè)模式日新月異,從單廳設(shè)計(jì)發(fā)展到全店規(guī)劃:純宴會(huì)中心、綜合宴會(huì)酒店、文商旅模式等多維業(yè)態(tài)并行發(fā)展,共同繁榮。

社餐、星級(jí)酒店、文創(chuàng)園、地產(chǎn)及景區(qū)等都在爭(zhēng)相入局,婚禮堂的物業(yè)形式也更加多元,越來(lái)越多從拿地開發(fā)為起點(diǎn),從規(guī)劃初期就以適配婚禮堂的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)建設(shè)。

面對(duì)概念逐漸被放大的“婚禮堂”,如何定位、規(guī)劃?

地塊勘察照片 ↑

報(bào)審效果 ↑

Plot. 地塊·分析

過去在討論建筑拿地建設(shè)時(shí),我們經(jīng)常聽到:“已經(jīng)過會(huì)了,大膽的去做” “已經(jīng)和XX講過了,可以搞” “先弄沒事,回頭和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)一下”…

不可否認(rèn),能到拿地建設(shè)的單位都挺有實(shí)力的,可是“關(guān)系”在越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)則面前,不再那么有用了!要知道,婚禮堂歸類酒店,屬于特種行業(yè),人員密集度高,意向地塊的土地性質(zhì)必須是“商業(yè)”或“綜合”,除此之外的其他房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不建議做,臨時(shí)變更性質(zhì)的年限也很短,成本與風(fēng)險(xiǎn)都過高。

浙江某地塊勘察航拍 ↑
江西某地塊勘察 ↑

建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),是衡量地塊價(jià)值的關(guān)鍵要素,直接定義了婚禮堂的體量大小,也間接反映了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)期和投資規(guī)模。

它涵蓋:總占地面積、總用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率及配套設(shè)施綠地等數(shù)值要求。規(guī)劃婚禮堂宴會(huì)廳數(shù)量和公區(qū)面積時(shí),都得結(jié)合指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)考量。此外,車位數(shù)量也是婚禮堂經(jīng)營(yíng)要素之一,都可以提前測(cè)算得知。

四川某地文商旅地塊勘察 ↑
文商旅規(guī)劃導(dǎo)圖 ↑
宴會(huì)建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ↑

婚禮堂的建筑形態(tài),在建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的約束范圍內(nèi)也有靈活規(guī)劃空間。但這種“靈活”的需要依據(jù)詳盡的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支撐,這也是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析的原因。它是確保項(xiàng)目順利推進(jìn)、追求效益最大、風(fēng)險(xiǎn)可控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

Plot. 定位/經(jīng)營(yíng)策劃

婚禮堂投資的成敗,七成在于定位。如果在前期對(duì)市場(chǎng)了解不清晰,定位出錯(cuò),再難以靠運(yùn)營(yíng)來(lái)拉升未來(lái)的效益。

項(xiàng)目亮點(diǎn)同樣重要,需要考慮給顧客一個(gè)“選擇你,而不是其他店”的理由。也是報(bào)審文本需要突出的部分,領(lǐng)導(dǎo)也不希望主政的區(qū)域都是千篇一律的建筑或業(yè)態(tài)。

吉林某地文商旅地塊勘察 ↑

規(guī)劃與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ↑

在項(xiàng)目前期定位時(shí),平面規(guī)劃是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。根據(jù)物業(yè)條件、面積、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際需求,合理配置宴會(huì)廳的規(guī)模、數(shù)量和風(fēng)格,以及公區(qū)、化妝間等配套空間,當(dāng)然不能漏了廚房和各類設(shè)備房,這些都應(yīng)該做到規(guī)劃方案中,便于各方了解,也是測(cè)算投資回報(bào)率的基礎(chǔ)信息。

以5000㎡的宴會(huì)酒店為例,可用于產(chǎn)生效益的面積不超過3000㎡,根據(jù)當(dāng)?shù)鼗槎Y場(chǎng)均桌數(shù),規(guī)劃4-6個(gè)宴會(huì)廳:

打造1個(gè)品牌廳奠定市場(chǎng)地位,1個(gè)低門檻的流量廳,剩下做盈利能力強(qiáng)的主流風(fēng)格婚禮堂,根據(jù)目標(biāo)客群的喜好設(shè)計(jì)多樣化主題,便可根據(jù)桌數(shù)估算營(yíng)收。

除了宴會(huì)廳直接產(chǎn)生效益,動(dòng)線布局牽一發(fā)而動(dòng)全身,更是婚禮堂后續(xù)管理與運(yùn)營(yíng)的基石,合理的動(dòng)線不僅能增加經(jīng)營(yíng)面積,減少服務(wù)成本,更直接影響著消費(fèi)者對(duì)婚禮堂的整體印象。

Plot. 報(bào)批/規(guī)劃方案

項(xiàng)目規(guī)劃方案是對(duì)定位的成果輸出,是提報(bào)必不可少的重要文本資料。

報(bào)批需要提交建筑總平面圖、建筑外觀及審批表等。而建設(shè)送審需要提交更詳細(xì)、深化的圖紙資料,通過審批后才能開工建設(shè)。當(dāng)下市場(chǎng)中,由于婚禮堂發(fā)展過快,優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商沒跟上資本腳步,有些規(guī)劃不是行內(nèi)人來(lái)執(zhí)行,不少項(xiàng)目在消防等審批環(huán)節(jié)中遭遇阻礙。

江西某綜合體拿地報(bào)審方案 ↑

無(wú)論是地塊規(guī)劃、分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)還是經(jīng)營(yíng)定位,每一步的策略都建立在全面、深入的分析之上,且借助市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算投資回報(bào),也正是這樣的嚴(yán)謹(jǐn)打磨,才能使婚禮堂這門好生意為投資人帶來(lái)卓越的效益。

浙江某宴會(huì)中心外立面效果 ↑

羅賓設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),近年已服務(wù)多家企業(yè)拿地及全案規(guī)劃,協(xié)助業(yè)主核算投資及設(shè)計(jì)施工指導(dǎo)等。

歡迎聯(lián)系,共同打造“業(yè)內(nèi)肯定,市場(chǎng)買單”的婚禮堂!

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