2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告，跨界整合成未來發(fā)展必然趨勢(shì)

從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平米，同比上漲2.6%。上海方面，由于有不少新興的商務(wù)區(qū)已經(jīng)漸漸成熟，因此有不少企業(yè)選擇入駐租金和交通更具吸引力的非中央商務(wù)區(qū)。受此影響，上海中央商務(wù)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比微跌0.3%，非中央商務(wù)區(qū)則環(huán)比上漲1.3%。

在空置率方面，共享辦公的加速跑馬圈地，對(duì)寫字樓的空置去化起到了積極作用，也是推高寫字樓租金的原因之一。以二線城市中的重慶為例，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商觸角已經(jīng)從普通的商業(yè)園區(qū)伸及甲級(jí)寫字樓，成為市場(chǎng)需求的重要來源。

除此之外，作為商業(yè)物業(yè)不可或缺的一部分，過去幾個(gè)月中購(gòu)物中心的表現(xiàn)也十分亮眼。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，很多核心商圈的購(gòu)物中心均進(jìn)行了改造升級(jí)，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率持續(xù)走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首層表現(xiàn)較為明顯。2017年第三季度，廣州全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金水平達(dá)702.5元/平/月，環(huán)比微漲0.1%，同比上漲0.6%。

另外，非核心商圈也有較突出的表現(xiàn)，隨著城市不斷向外輻射發(fā)展，零售商持續(xù)看好非核心商圈及近郊，令區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)有所上升。

2017年前三季度，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.5%。其中，教育文化和娛樂上漲2.5%。在消費(fèi)升級(jí)的背景下，酒店行業(yè)也交出了一張比較好答卷。酒店數(shù)據(jù)供應(yīng)商STRGLOBAL的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月，我國(guó)酒店入住率同比增長(zhǎng)4.8%，平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)0.5%，每間可售房收入(RevPAR)同比增長(zhǎng)5.3%。這也是RevPAR首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

體驗(yàn)創(chuàng)新，存量物業(yè)盤活消費(fèi)新需求

從2010年住宅市場(chǎng)調(diào)控伊始，商業(yè)用地供應(yīng)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致以購(gòu)物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)不得不面臨高庫(kù)存、同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)等困境。

以商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況來看，傳統(tǒng)“短平快”的開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)。為了在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。這也造就了2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點(diǎn)開花。

最直觀的感受，就是購(gòu)物場(chǎng)所從過往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的占比。隨著消費(fèi)者的需求越趨多元，購(gòu)物已不是商場(chǎng)唯一的“表達(dá)”方式，而是更多地呈現(xiàn)在休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、就餐、培訓(xùn)、教育等多方面的消費(fèi)訴求。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來說，體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)能夠通過營(yíng)造商場(chǎng)情景，最大化地將消費(fèi)者吸引進(jìn)來，具有很強(qiáng)的聚客能力。此外，客群的問題的解決帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)，縮短新項(xiàng)目的市場(chǎng)培育期，對(duì)于銷售來說不無裨益。

2017年7月，大悅城就在北京、上海兩地開始試水“智慧商圈”，打造體驗(yàn)式購(gòu)物中心。消費(fèi)者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定口會(huì)員卡、在線排隊(duì)、智慧停車、場(chǎng)景推薦等服務(wù)。

遠(yuǎn)在香港的購(gòu)物中心也感受到了這股體驗(yàn)式潮流，在過去的19個(gè)月里，為了迎合消費(fèi)者的多元化需求，香港金鐘的太古廣場(chǎng)調(diào)整了相關(guān)的招商策略。不僅引進(jìn)了30個(gè)新商家，還將餐飲類店面的數(shù)量增加了一倍。同為商業(yè)地產(chǎn)港企的九龍倉(cāng)和希慎興業(yè)等公司，也在為旗下的商場(chǎng)增添更多的餐飲和生活休閑類商家。

需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模是1.1萬億元，至2025年將達(dá)到2.9萬億元量級(jí)，2030年數(shù)字將倍增至4萬億元。

這其中長(zhǎng)租公寓扮演著非常重要的角色。2017年全年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模將突破4000億元。這也吸引了房產(chǎn)中介、酒店開發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。而房地產(chǎn)開發(fā)商諸如碧桂園、龍湖、保利、萬科、佳兆業(yè)等品牌房企也開始加速跑馬圈地，演繹存量時(shí)代的創(chuàng)新空間。

另外，聯(lián)合辦公在2017年迎來了爆發(fā)性增長(zhǎng)。觀點(diǎn)指數(shù)獲取的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。而2017年全年，中國(guó)聯(lián)合辦公的潛在市場(chǎng)規(guī)模將在3萬億以上。

體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不少企業(yè)甚至在自己經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心中內(nèi)置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產(chǎn)旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開業(yè)。

融資趨緊，房企探路資本新通道

從另一方面來觀察，很多商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，租金不能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，空置嚴(yán)重；除此之外，扎堆的寫字樓千篇一律、缺乏個(gè)性，造成供給結(jié)構(gòu)和租戶需求不匹配的局面。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)最為核心的資金問題，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金沉淀嚴(yán)重，融資模式仍然較為單一。

2016年10月，國(guó)家發(fā)改委也下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入2017年，證監(jiān)會(huì)修訂相關(guān)細(xì)則，規(guī)定上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%，這些讓原來就飽受資金困擾的商業(yè)地產(chǎn)處境變得更加困難。

在融資繼續(xù)收窄的趨勢(shì)下，資產(chǎn)證券化成為商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具悄然興起。2017年1月20日，大信置業(yè)旗下上午信托基金——大信商用信托成功登陸新加坡交易所主板，成為中國(guó)大陸首個(gè)民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信托基金。這也激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始各顯神通，探索在海外市場(chǎng)的籌資之路。

新交所數(shù)據(jù)顯示，目前新加坡約有43個(gè)房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達(dá)530億美元。其中有不少是由中國(guó)企業(yè)發(fā)起，而且是純中國(guó)資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。借助新加坡這個(gè)國(guó)際性的房地產(chǎn)投資平臺(tái)，越來越多的國(guó)內(nèi)企業(yè)盤活了資產(chǎn)池。并利用回籠的資金進(jìn)行其他業(yè)務(wù)擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”的過程。

于國(guó)外疏通資金通道外，不少企業(yè)也在國(guó)內(nèi)積極尋找突破口。先是10月中旬，新派公寓破冰長(zhǎng)租公寓REITs，擬發(fā)行金額為2.7億元的權(quán)益型類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品;爾后的10月23日，全國(guó)首單央企租賃住房REITs及首單儲(chǔ)架發(fā)行的REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人，產(chǎn)品總規(guī)模50億元。這也意味著，租賃型住房配套性融資的長(zhǎng)效機(jī)制已然破冰。

行業(yè)分析

回首走過的近一年時(shí)間里，2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了不少影響全行業(yè)的大事件。在短短四個(gè)月內(nèi)，潘石屹將自己曾經(jīng)“珍愛”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作價(jià)85.14億元；而定下一億小目標(biāo)的王健林，作價(jià)199.6億元，就將旗下凈值331.76億元總建筑面積328.63萬平米的酒店資產(chǎn)包出售給富力。

看多看空皆有往來者，留下來的繼續(xù)堅(jiān)守，并從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，越趨理性化。2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，并涌出許多新的實(shí)踐和探索，推動(dòng)著行業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新支點(diǎn)，原創(chuàng)IP盛行

興起之初的IP，只是在游戲、小說、電影等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)里擁有極高的話語權(quán)，而隨著消費(fèi)需求的升級(jí)，逐漸衍生出一種對(duì)相同文化和相同族群的認(rèn)同和渴望。因此，IP的商業(yè)價(jià)值被逐漸重視，成為原創(chuàng)業(yè)態(tài)的主要發(fā)展脈絡(luò)。

商業(yè)交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性產(chǎn)生在哪里，哪里就將出現(xiàn)交易入口。對(duì)于好的商業(yè)IP來說，不僅能瞬間擊中大家的情感訴求，產(chǎn)生源源不斷的話題，還能自帶流量，帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展。

哈利波特、機(jī)器貓、迪士尼這些大IP，是被植入商業(yè)地產(chǎn)的首選，比如購(gòu)物中心主辦的線下IP主題展。2016年朝陽(yáng)大悅城開始提出“自我IP化”，并先后舉辦了哆啦A夢(mèng)展覽、與原創(chuàng)品牌“吾皇萬睡”合作舉辦實(shí)景體等。

2017年8月26日，朝陽(yáng)大悅城筑起“仙劍城”，仙靈島、仙劍客棧、水月宮，這些玩著游戲、看著電視劇長(zhǎng)大的年輕群體對(duì)仙劍很有認(rèn)同感，同時(shí)又極具消費(fèi)能力。其次，借助新興的VR等沉浸娛樂方式，還原粉絲心中的經(jīng)典場(chǎng)景，也成為商業(yè)IP的核心亮點(diǎn)。

大悅城提供的數(shù)據(jù)顯示，“仙劍城”開業(yè)頭兩天將朝陽(yáng)大悅城的客流同比提升了11%，銷售額同比上漲26%(次周末分別是8%和22%)。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”熱度的飆升，新的傳播方式和新生代的IP不斷涌現(xiàn)。2017年“五一”黃金周期間，廣州正佳廣場(chǎng)利用戶外廣場(chǎng)打造“正佳野餐季”兩大活動(dòng)。其中，“正佳野餐季”成為國(guó)內(nèi)商界屈指可數(shù)的成功原創(chuàng)IP活動(dòng)之一。

結(jié)合自身商業(yè)項(xiàng)目特性打造屬于自己的IP，不僅能為消費(fèi)者帶來愉悅的體驗(yàn)，同時(shí)還能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。這也成為IP創(chuàng)新使用的新思路。

內(nèi)資港資房企角逐，商業(yè)地產(chǎn)誰將勝出?

2017年，繼在香港進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng)后，內(nèi)資房企與港企將博弈的地點(diǎn)順移到了內(nèi)地，而相當(dāng)一部分重心就放在商業(yè)地產(chǎn)上。

“規(guī)模即江湖地位”，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律。但在港企看來，追求規(guī)模存在市場(chǎng)飽和的擔(dān)憂，提高商業(yè)自持比例，通過精細(xì)化管理穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提升利潤(rùn)空間的不二法門。

港資房企中，恒隆、新鴻基、九龍倉(cāng)、太古等是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的代表，這也使得它們?cè)诖笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目供應(yīng)井噴，行業(yè)租金普遍下降的大環(huán)境下，可以保持較好的租金收入及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響力。以九龍倉(cāng)為例，2015年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，相關(guān)管理層就宣布商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉(cāng)未來在內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn)。其希冀5年之內(nèi)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額可以占集團(tuán)總量的30%以上。

從2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告來看，太古地產(chǎn)凈利增幅高達(dá)176.78%，溢利達(dá)147.63億港元，上半年的租金收入總額為55.55億港元。其中廣州太古匯漸入佳境，半年零售額增幅達(dá)13%。

而內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商則有不同的堅(jiān)持，規(guī)模是他們不能放棄的追求。當(dāng)前，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚處于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，僅新開業(yè)的購(gòu)物中心每年就達(dá)到300多個(gè)，這個(gè)數(shù)量足以讓一家企業(yè)淹沒在歷史更新的洪潮中。

因此，對(duì)于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商來說，如何快速、高效地實(shí)現(xiàn)布點(diǎn)，搶占市場(chǎng)話語權(quán)才是現(xiàn)階段的重點(diǎn)。

資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價(jià)值再挖掘

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是一門技術(shù)活，在這個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)發(fā)展過程中，調(diào)整和變化一直伴隨左右。現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，一方面新增的項(xiàng)目不斷入市，另一方面一些過往占據(jù)核心商圈或者人流優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目被市場(chǎng)逐漸淘汰、輪換。

數(shù)據(jù)端顯示，2017年上半年，全國(guó)20大主要城市的商業(yè)物業(yè)存量高達(dá)1.37億平方米，同比增長(zhǎng)16%，預(yù)計(jì)全年存量達(dá)到1.62億平方米。

在這樣的大環(huán)境下，如何對(duì)這些存量資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，如何借助運(yùn)營(yíng)管理的力量激發(fā)其商業(yè)價(jià)值，是開發(fā)商及投資者們能否盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的考題。

在商業(yè)存量項(xiàng)目密集的創(chuàng)新試錯(cuò)期，也形成了初步的資產(chǎn)優(yōu)化改造范式。多家企業(yè)的實(shí)踐證明，經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的項(xiàng)目，必定在空間規(guī)劃、招商和客戶粘性的培養(yǎng)上下了不少苦功。消費(fèi)者定位是首先要解決的問題，因?yàn)橹挥袑⒖腿壕劢够?，才能更加精?zhǔn)地把握他們的價(jià)值觀訴求。

2017年8月，恒隆地產(chǎn)完成6萬平方米上海恒隆廣場(chǎng)的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，受惠于已完成的優(yōu)化工程，商場(chǎng)在2017年上半年已錄得極為可觀的租金收入和零售銷售額。

恒隆此次資產(chǎn)優(yōu)化，最為關(guān)鍵的就是更加明晰客戶定位。上海恒隆廣場(chǎng)冀望成為新一代高凈值人群娛樂消閑的必到之所，同時(shí)也是上海人所熟知的奢侈品高地。因此資產(chǎn)優(yōu)化過程中，恒隆斥資6億港元將舊有的裝修再設(shè)計(jì)、規(guī)劃，為顧客締造更優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境;此外還針對(duì)高凈值人群的消費(fèi)需求，將世界100多個(gè)知名奢侈品牌集合于購(gòu)物中心之中。

目前恒隆廣場(chǎng)的全年銷售額可達(dá)40億元，商場(chǎng)加寫字樓的租金收入占集團(tuán)總租金收入的1/5左右，達(dá)14億元。而資產(chǎn)優(yōu)化完成后，租金提升很明顯，平均上漲大約15%。

品牌的引進(jìn)、組合，是商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化改造中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。因?yàn)樵谄放破毡橥|(zhì)化的今天，數(shù)量已不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何通過品牌間的巧妙組合持續(xù)豐富內(nèi)容，并帶來消費(fèi)者客流，才是資產(chǎn)優(yōu)化的歸屬。

2016年，世茂股份針對(duì)性地對(duì)下屬各商業(yè)廣場(chǎng)開展品牌調(diào)改工作，目的就是要提高商場(chǎng)整體的品質(zhì)水平，保障商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的道與術(shù)

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)里，“重資產(chǎn)”是繞不過去的關(guān)鍵詞。然而，資金沉淀、負(fù)債累累等弊病，都讓過去以量制勝的重資產(chǎn)模式開始失去了“光環(huán)”，取而代之的是“以質(zhì)取勝”，即輸出品牌管理、資產(chǎn)證券化、保障充?，F(xiàn)金流的輕資產(chǎn)模式。

自2016年8月，國(guó)內(nèi)首單商業(yè)物業(yè)按揭支持證券(CMBS)產(chǎn)品落地后，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化之路被點(diǎn)亮。資產(chǎn)證券化不僅能滿足困擾企業(yè)的長(zhǎng)期資金來源問題，還能最大化地提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，分散了投資人投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中央結(jié)算公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-2016年，我國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)行額逐年遞增，由2013年300億元上漲至2016年的8600億元，增長(zhǎng)近28倍。截至2017年上半年，全國(guó)共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4884.1億元，同比增長(zhǎng)68.87%，市場(chǎng)存量為14624.78億元，同比增長(zhǎng)66.48%。

劃撥到房地產(chǎn)方面，2014-2016三年期間，全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行97單，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)達(dá)1644.74億元。其中，雖然CMBS和類REITs出現(xiàn)比較晚，但是可謂后起之秀，共計(jì)發(fā)行27單，規(guī)?？傆?jì)為850.35億元，規(guī)模占比超過50%，成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要工具。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的比重也在不斷上升，截止2017年6月30日，國(guó)內(nèi)CMBS的發(fā)行數(shù)量為7單，發(fā)行規(guī)模合計(jì)高達(dá)402.62億元。其中，規(guī)模最大的當(dāng)屬78億元的“國(guó)金-金光金虹橋國(guó)際中心資產(chǎn)專項(xiàng)支持計(jì)劃”。

需要注意的是，2017年住房租賃市場(chǎng)的證券化節(jié)奏也開始明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃。

2017年10月中旬，新派公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品成為長(zhǎng)租公寓在REITs領(lǐng)域的破冰之作，爾后的10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs獲得審議通過，該REITs總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持的租賃住房為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制。

2017年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，最為明顯的就是一些具有成熟運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌，開始依靠品牌輸出來讓自己實(shí)現(xiàn)變“輕”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)著色，新機(jī)遇與突圍之路

作為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而誕生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為吸引力較大的投資新領(lǐng)域。這一房企的“新寵”看似與商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)，但其實(shí)有千絲萬縷的關(guān)系。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵還在于提供配套商業(yè)服務(wù)，以打造產(chǎn)城一體化來說，在建設(shè)園區(qū)的同時(shí)如和引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)、提供配套服務(wù)，并快速培養(yǎng)具有濃厚生活氣息的工作、居住環(huán)境，這些商業(yè)性思考都必不可少。

與商業(yè)地產(chǎn)有異曲同工之妙的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期同樣很漫長(zhǎng)，僅靠產(chǎn)業(yè)的收入來維持收支平衡明顯不可持續(xù)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，慣常的做法是60%的用地為產(chǎn)業(yè)用地，另外35%是住宅用地，其余則為商業(yè)或者工業(yè)用地。

因此，除了保持住宅等快銷產(chǎn)品的比例以獲得充足的銷售額外，還需要持有、經(jīng)營(yíng)部分物業(yè)以賺取租金，或透過各種金融手段將持有的物業(yè)資本化。

以北辰實(shí)業(yè)攜手光谷創(chuàng)意打造的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目北辰·光谷里為例，該項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)與商業(yè)互為驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品，50萬平方米的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園中，擁有約24萬平方米創(chuàng)意辦公。此外體驗(yàn)式創(chuàng)意商街達(dá)到6.7萬平方米，服務(wù)式公寓為2.8萬平方米，其中自持的物業(yè)達(dá)到近10萬方平方米。

未來展望

站在2017年的歲末進(jìn)行展望，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展傾向已成為各大企業(yè)不得不重視和思考的問題。

可以預(yù)見的是，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展和延伸，主城區(qū)或核心商圈的可開發(fā)資源將逐漸銳減，因此相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)投資需求將下沉到三四線城市。

目前，在全國(guó)人口中，三四線城市占到的比例大約為53%。與一二線的城市相比，三四線城市的購(gòu)物中心只占到全國(guó)城市購(gòu)物中心的16.5%。一系列數(shù)據(jù)反映出，三四線城市的商業(yè)具有非常大的空缺，也意味著更加顯著的市場(chǎng)機(jī)遇。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)萬達(dá)年報(bào)獲悉，其在2016年共開業(yè)52個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中大部分位于三四線城市。未來幾年，雖然1線和1.5線城市仍然是商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的首選，但是類似與昆明、沈陽(yáng)、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。

大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)的應(yīng)用也會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)主要的發(fā)展趨勢(shì)，過往類似于酒店、購(gòu)物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的數(shù)據(jù)收集只是通過商戶POS機(jī)輸入或手抄等基礎(chǔ)方式，精準(zhǔn)性無法保證。這種粗略的統(tǒng)計(jì)帶來的負(fù)面效應(yīng)就是客群數(shù)量、消費(fèi)者行為、銷售情況等不能做到一目了然，因此在營(yíng)銷推廣、品牌調(diào)整方面也無法及時(shí)跟進(jìn)。

隨著商業(yè)供給量的提升，同行間的競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈，消費(fèi)者儼然才是經(jīng)營(yíng)的重心。因此在消費(fèi)者的多重選擇下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需要更加關(guān)注他們的消費(fèi)需求，大數(shù)據(jù)發(fā)揮的作用更不可小覷。

此外，值得關(guān)注的是，跨界合作概念將會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)中持續(xù)蔓延。在聚焦傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)將觸角延伸至其他領(lǐng)域，探索新的跨界空間。比如，今年10月優(yōu)客工場(chǎng)攜手首旅如家酒店跨界合作，開啟創(chuàng)享辦公空間新模式。

可以想象，未來的商業(yè)地產(chǎn)江湖，一招已不能制勝天下。如何發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，將成為各個(gè)企業(yè)最需要突破和平衡的關(guān)鍵。

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