從空城到50%入住率，婚慶產(chǎn)業(yè)特色不容小覷

從空鎮(zhèn)到熱門景區(qū)，環(huán)境變化催生小鎮(zhèn)的生長與成熟

泰晤士小鎮(zhèn)這個項目的起因是上海早在“十五”期間著力推行的聲勢浩大的一城九鎮(zhèn)計劃。作為一個全球城市，這個規(guī)劃的理想主義在于融入了歐洲列強的城市空間特色，英美德法西班牙意大利等小鎮(zhèn)都圍繞大上海城區(qū)展開。

從現(xiàn)在來看，松江新城是上海市郊率先基本建成的新城。占地一平方公里的泰晤士小鎮(zhèn)，是新城的核心功能項目，也帶著種種創(chuàng)新試驗意義。但是后來，在相當長一段時間，不管是泰晤士小鎮(zhèn)，還是一城九鎮(zhèn)，都一度成為行業(yè)內(nèi)熱議的計劃性失敗的案例。

原因在于私家車在普及之前，像松江這樣的區(qū)域?qū)τ?010年前的上海人來說，還過于遙遠。為了解決因商務區(qū)過于集中導致的大城市上班族群的交通鐘擺問題、郊區(qū)大盤的鬼城問題，把上海的產(chǎn)業(yè)空間布局從單核產(chǎn)業(yè)中心向網(wǎng)格化展開，一城九鎮(zhèn)的計劃在很長一段時間還是停留在紙面上。正所謂規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛。

然后，10年過去了，我發(fā)現(xiàn)情況真的起了變化。魔都真是個神奇的城市，如今反過來看，上海前十年制定的大膽的規(guī)劃方案都已實現(xiàn)，即使還有不足。

2013年以后，泰晤士小鎮(zhèn)的入住率快速提升，目前已經(jīng)達到50%。起因就在于三點：

第一，私家車普及后帶來的文化旅游消費升級。

第二，軌道交通9號線和滬杭高鐵的通車，車后帶來了更加密集的日常游客車流。

第三，松江新城建設(shè)日漸成熟。

這樣的地域經(jīng)濟的變化直接導致了泰晤士小鎮(zhèn)周邊主要資源出現(xiàn)了巨變，小鎮(zhèn)的發(fā)展也借勢而起。

泰晤士小鎮(zhèn)旁邊的大學城的資源實在是在中國都少有的教育資源。這里的大學就包括上海外國語大學、上海對外貿(mào)易學院、上海立信會計學院、東華大學、上海工程技術(shù)大學、華東政法大學、復旦大學上海視覺藝術(shù)學院，在校學生共計15萬人。其實這個群體構(gòu)成了泰晤士小鎮(zhèn)的一個最主要的游客群體。

復盤英式小鎮(zhèn)的規(guī)劃，肌理、尺度、色彩、生態(tài)、文化都無可挑剔

從名字就可以得知，泰晤士小鎮(zhèn)本身的規(guī)劃創(chuàng)作就是個命題作文。當年阿特金斯的規(guī)劃應該說在10年前就對這個課題進行了解題，從而也成為這個事務所的成名作。應該說至今為止，這樣的規(guī)劃肌理、道路尺度和建筑風格都沒有落后。

從官方的規(guī)劃文件來看，整個規(guī)劃可以解讀成這樣：小鎮(zhèn)充分依托松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，并引入英國歷史小鎮(zhèn)中細致的城市肌理、親切的空間尺度、混合功能的步行街區(qū)、豐富多彩的城市立面等設(shè)計理念，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。

這個規(guī)劃里值得關(guān)注的是其交通動線的處理。從總圖上看，一條連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場成為總體規(guī)劃的主軸線，也是居民及游人進行集會、表演、休閑、交往的好去處，層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿生活情調(diào)和樂趣。

上述是通常行業(yè)內(nèi)考察關(guān)注的方面。然而我對這個規(guī)劃的分析，更關(guān)注的是幾個重要細節(jié)。

首先來看這個小鎮(zhèn)的幾個重要規(guī)劃數(shù)據(jù)。

整個小鎮(zhèn)總建筑面積50萬方、占地100萬方，容積率0.5。從產(chǎn)品類型上看，包括了別墅、商業(yè)街區(qū)、公共配套三個層面的內(nèi)容。

從體量分配來看，泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)有商業(yè)街區(qū)、辦公樓宇、學校、酒店、體檢中心、健身會所和10個封閉式住宅小區(qū)、2幢開放式住宅樓及1個開放式商住區(qū)。整個泰晤士小鎮(zhèn)建筑面積約50萬平方米，其中配套設(shè)施和商業(yè)面積達22萬平方米。

這種由別墅組團圍合出來的小鎮(zhèn)，在當前的上海郊區(qū)還是顯得非常稀缺。而且通常情況下，一個獨立的別墅區(qū)圍合出來的小鎮(zhèn)，也很難做活。但如上文分析的，泰晤士小鎮(zhèn)周邊的環(huán)境是不容忽視的因素。其他項目可千萬不能盲目照抄他們的規(guī)劃配比數(shù)據(jù)。

第二，?? 我們看小鎮(zhèn)中心的處理方式。

最值得關(guān)注的對于小鎮(zhèn)中心地區(qū)街區(qū)部分的規(guī)劃，這里的建筑性質(zhì)是商住混合，稱之為居家式商鋪，即一樓是商鋪，二、三樓是住宅。我們來看起立面形態(tài)是這樣的（如下圖）。

這樣做的好處在于，在小鎮(zhèn)建設(shè)初期，商住混合的產(chǎn)品形態(tài)有利于人口的引入，并不會是的大量中心商業(yè)因體量過大出現(xiàn)空關(guān)或者閑置，從而顯示出鬼城的人氣清淡的效果。但問題在于，一旦后期小鎮(zhèn)人氣起來，運作成熟之后，商街里的大量人流會與二三層日常居住人群的要求私密的生活環(huán)境相沖突。

如今的泰晤士小鎮(zhèn)就出現(xiàn)了這樣的問題。我們看下面一則新聞。

寫到這里，看到這樣的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，我突然想到了最近在上海很火的新小鎮(zhèn)——綠地長島的規(guī)劃總圖。

我們拿泰晤士小鎮(zhèn)的規(guī)劃總圖與綠地長島的總圖做個對比可以發(fā)現(xiàn)，同樣的小鎮(zhèn)中心，或許是政府規(guī)劃政策限制因素，綠地長島的商業(yè)卻規(guī)劃的是4層五層的純商業(yè)，可以料想，這樣的商業(yè)布局形式，對小鎮(zhèn)投入運營后的相當一段時間，給招商和運營將會帶來巨大壓力。

婚慶、旅游、文創(chuàng)和公共配套四大產(chǎn)業(yè)組團構(gòu)成小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的特色

總體來看，經(jīng)過10年的沉淀，小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)從無到有，已經(jīng)開始按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境的模式進行生長。如今，小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)組團已包括了四大方面：婚慶產(chǎn)業(yè)、文化旅游配套服務業(yè)、公共服務業(yè)以及傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)四大業(yè)態(tài)組團。下面我們分別來看。

除了觀光游客和參觀考察團之外，這里還是個休閑度假小鎮(zhèn)。越來越多的人，開始到小鎮(zhèn)來吃飯、喝酒、品茶、娛樂、會務。據(jù)了解，現(xiàn)在小鎮(zhèn)里的賓館酒店已有4座，接待床位達到了1000張，但還是供不應求，常常出現(xiàn)“一房難求”的情況。不僅如此，小鎮(zhèn)里的2座現(xiàn)代化影院已經(jīng)建成，此外，小鎮(zhèn)還有40間大小會場，可以為商務團隊提供開會場所。世博期間，到松江的游客有70%都到過泰晤士小鎮(zhèn)。

不過從我個人的實地考察經(jīng)驗來看，小鎮(zhèn)的游客有一部分主打人群還是周邊大學城里的青年客群。他們的到來為小鎮(zhèn)帶來了活力，但這類客群的消費能力有限，也導致小鎮(zhèn)為旅游配套的產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出低端化的特點。

那么如此眾多的游客，到了小鎮(zhèn)里具體玩什么？我們來看下面這張小鎮(zhèn)旅游地圖里所呈現(xiàn)的主要項目。

的確，看了這張圖后我承認還是有些失望。從這里的旅游項目設(shè)置來看，一年將近200萬的游客量，除了來看小鎮(zhèn)獨有廣場、街道的風情之外，只有一些藝術(shù)館、美術(shù)館可以看，這里似乎沒有特別有品質(zhì)游樂項目。

不過，這個小鎮(zhèn)里有一個獨特的文化IP，那就是鐘書閣。這個曾在朋友圈里熱議的書店，已經(jīng)成為小鎮(zhèn)獨有的文化符號。不過當我周末去鐘書閣參觀的時候，那里的人頭攢動已經(jīng)大幅超越了一個普通書店的承載量。這一方面反映出書店的獨具特色，另一方面也是泰晤士小鎮(zhèn)旅游方面的確沒有出彩項目，導致游客需求被擠壓在了稀缺的幾個還算有特色的文化項目上。

如果我們把泰晤士小鎮(zhèn)和迪斯尼小鎮(zhèn)做個對比，就發(fā)現(xiàn)在旅游的業(yè)態(tài)設(shè)計上，兩者還是千差萬別?；蛟S有人說，政府決策當局把泰晤士小鎮(zhèn)的定位作為生活型小鎮(zhèn)，但自從這里營建了這么美的街區(qū)景觀之后，百萬級的游客來到這里，一切就跟著變了，就不得不認真思考旅游業(yè)態(tài)的配套問題了。

這是目前小鎮(zhèn)糾結(jié)的一個節(jié)點。當然這樣的問題，又與投資主體和收入模式相掛鉤。如何妥善處理這些綜合性的問題，也成為泰晤士小鎮(zhèn)當下面臨的一個棘手的困惑。

至于小鎮(zhèn)內(nèi)部的配套商業(yè)業(yè)態(tài)就比較好解決了。

具體來說，小鎮(zhèn)的商業(yè)規(guī)劃以四個商業(yè)功能組團為主，即婚慶產(chǎn)業(yè)區(qū)、時尚藝術(shù)區(qū)、度假休閑區(qū)、餐飲會所區(qū)；特色商品區(qū)和文化展示街為輔。其中，R8商業(yè)街以東西向牛津街為分界點，分為南北動靜區(qū)域，日夜分明，南區(qū)為動態(tài)區(qū)，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為熱鬧、經(jīng)營時間較長的業(yè)種，如餐飲、酒吧等；北區(qū)為靜態(tài)區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)時間較短，以白天為主，如購物、藝術(shù)品畫廊等

除此之外，因為人流基數(shù)過大，導致泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)有電瓶車、小火車、游艇、手劃船等多種休閑項目，也成為一門有利可圖的生意。

隨著人氣聚集，小鎮(zhèn)的公共配套逐步完善

隨著流動人氣的集聚，小鎮(zhèn)的居住人氣也開始慢慢攀升。據(jù)統(tǒng)計，小鎮(zhèn)現(xiàn)在的入住率已達到50%左右，還有另外20%開始進入裝修。

通常情況下，我們判斷一個小鎮(zhèn)項目的成熟程度，除了常規(guī)的住宅入住率、商業(yè)的開店率之外，小鎮(zhèn)的公共配套設(shè)施也是很重要的評判標準。

無論是早期英國規(guī)劃大師霍華德在《明日田園城市》提出的理想小鎮(zhèn)原型，還是當下流行的著名的宋氏小鎮(zhèn)的規(guī)劃，又或是萬科的成名作良渚文化村，它們都是極其關(guān)注小鎮(zhèn)的公共配套。文化的、健康的、精神的、安全的需要，構(gòu)成了小鎮(zhèn)讓常駐居民和游客進來的核心。

在這方面，應該說泰晤士小鎮(zhèn)的配套走在了如此眾多小鎮(zhèn)的前面。這里的教堂、可公6000人次中高端客戶群體體檢的高檔體檢中心、幼兒園、健身俱樂部、美術(shù)館、城市規(guī)劃館、私人博物館等公共配套設(shè)施的逐步對外開放，標志著小鎮(zhèn)的配套已經(jīng)完善。

政府主導建設(shè)的小鎮(zhèn)模式，入鎮(zhèn)免費的方式能否長久？

關(guān)于泰晤士小鎮(zhèn)，我從公開渠道獲得數(shù)據(jù)是這樣的：2015年這里的接待客流量180萬人次，并且每到周末小鎮(zhèn)的環(huán)境壓力已經(jīng)堪憂。正如烏鎮(zhèn)的操盤手陳向宏所說，當前年客流量800萬人次的首要問題已經(jīng)不是盈利的問題，而是景區(qū)承載力遇到了極限。

由此我想到幾個核心問題：

第一，小鎮(zhèn)是否收費問題。第二，小鎮(zhèn)的環(huán)境承載力問題。第三，小鎮(zhèn)的停車問題。

如果按照一個旅游目的地打造，那么這里的游客的需求需要系統(tǒng)的分析，妥善地解決。迪士尼就是最好的參照。我們仔細研究迪斯尼，游客停車問題、游覽項目更新問題、承載力問題，這些旅游目的地中常遇到的問題，都在迪士尼樂園的規(guī)劃中得到了系統(tǒng)的解決。正如業(yè)界高人告訴我，上海迪斯尼主題公園的經(jīng)營勝利是必然的，因為這是一個系統(tǒng)性的勝利。任何一個再有實力的企業(yè)，在中國圈迪斯尼公園這樣的大地沒問題，但要想建成迪斯尼度假區(qū)的水準，那就需要建立一個龐大的系統(tǒng)。

在當前中國小鎮(zhèn)建設(shè)的大潮下，泰晤士小鎮(zhèn)無論怎樣一定是個經(jīng)典研究樣本，但泰晤士小鎮(zhèn)的崛起并不是可復制的模型。應該說，上海周邊城市群的建設(shè)，是其發(fā)力的根本動力。

如今，泰晤士小鎮(zhèn)又迎來了全國的開發(fā)商、政府團隊考察參觀，我認為，關(guān)于這個小鎮(zhèn)，其走過的彎路、遇到的深坑需要總結(jié)，其創(chuàng)新的特色需要保持和發(fā)揚。

關(guān)于泰晤士小鎮(zhèn)

泰晤士小鎮(zhèn)由上海松江新城建設(shè)發(fā)展有限公司，聯(lián)合上海恒和置業(yè)有限公司等幾家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜手打造。

整個小鎮(zhèn)承接英國阿特金斯集團鼎力規(guī)劃，還邀請到營造國家大劇院內(nèi)外裝飾工程的香港建設(shè)有限公司參與全程監(jiān)造。

泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城的核心區(qū)域，總占地面積約一平方公里，總建筑面積50萬平方米，容積率為0.5，綠化覆蓋率達到60%，是一個具有居住、旅游、休閑等多項功能的大型社區(qū)。

泰晤士小鎮(zhèn)從整體布局到一磚一瓦都體現(xiàn)了原汁原味的歐洲風情，每個街區(qū)都呈現(xiàn)不同外觀效果，小鎮(zhèn)東面更有400畝的湖面景觀和美麗的游艇碼頭，可謂移步易景。

目前，泰晤士小鎮(zhèn)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進一步提出了SOHO式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的新概念，即“生活著、休閑著、創(chuàng)意著”。在這里，可以觀看各種藝術(shù)展覽。

[ 原創(chuàng)聲明：本文為婚嫁風向標整理，來源：新旅界特約評論員鄒毅；責編：風曉標，轉(zhuǎn)載請注明作者姓名和來源。文章內(nèi)容系作者個人觀點，不代表婚嫁風向標對觀點贊同或支持。 ]

關(guān)注微信公眾號：婚嫁風向標（hunjia365），每日推送，干貨互動精彩多