4個(gè)維度!“排雷”婚禮堂物業(yè)的坑

結(jié)婚產(chǎn)業(yè)觀察·2024-05-13 00:00
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婚禮堂作為重資本投入行業(yè),一旦選錯(cuò)了物業(yè),將會(huì)面臨巨大的沉沒(méi)成本,陷入進(jìn)退兩難的困境。

婚禮堂作為重資本投入行業(yè),一旦選錯(cuò)了物業(yè),將會(huì)面臨巨大的沉沒(méi)成本,陷入進(jìn)退兩難的困境。

投資血本無(wú)歸的婚禮堂酒店,無(wú)非輸在兩點(diǎn):一是先天就不足;二是后天經(jīng)營(yíng)不善。

所謂“先天不足”,是指這些物業(yè)先天存在各種硬傷和隱患,本不該做成婚禮堂酒店,例如:

建筑質(zhì)量不行的危樓破樓,

剛開(kāi)業(yè)就被收回的抵押樓,

二房東違約轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)包的樓,

甚至產(chǎn)權(quán)沒(méi)法做服務(wù)業(yè),婚禮堂酒店直接開(kāi)不了業(yè)的非商業(yè)樓……

對(duì)于投資人來(lái)說(shuō),一旦誤選了這種有硬傷和巨大隱患的物業(yè),把千萬(wàn)重金砸進(jìn)這種“不良資產(chǎn)”,就像喝下了“百草枯”——給你后悔的時(shí)間,卻不給你生的機(jī)會(huì),就那么眼睜睜看著錢燒光,店倒閉(更有甚者,根本開(kāi)不了業(yè))卻求生無(wú)門。

為什么會(huì)錯(cuò)簽?

一怪我軍太無(wú)知,很多投資人跨行入圈,第一次做婚禮堂酒店,欠缺基本常識(shí),盲目自信,沒(méi)有做好盡調(diào)工作;

二怪?jǐn)橙颂苹?。有些雞賊的房東,隱瞞關(guān)鍵信息,對(duì)物業(yè)美妝造假,忽悠投資人入彀。

怎么破?

從四個(gè)維度排查:證、房、人、勢(shì),逐一排查,整理出一份實(shí)用的“排雷”清單,幫投資人打假鑒渣。

第一,先看“證”

核心證照不全的物業(yè),白給都不要!

婚禮堂酒店開(kāi)業(yè)消防證是必備。表面看,消防證是裝修竣工才申辦,但實(shí)際上,那些產(chǎn)權(quán)不清,產(chǎn)權(quán)證明文書(shū)不全、土地使用性質(zhì)不符的物業(yè),即使你裝修再合規(guī),也注定拿不到消防證。甚至,你連網(wǎng)上提交申請(qǐng)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

有一類情形值得投資人警惕:因?yàn)闅v史原因,缺少產(chǎn)證文書(shū)的單位老房子。

第二,看“人”

看人,包括看房東、看鄰居、看營(yíng)商環(huán)境等等。

房東有時(shí)不只一個(gè)人(一本產(chǎn)證多個(gè)產(chǎn)權(quán)人),需要拿到所有的共有權(quán)人同意出租函;抵押的(租賃前抵押且未注銷):要有抵押權(quán)人同意出租函;轉(zhuǎn)租(也就是我們俗稱的“二房東”:產(chǎn)權(quán)與出租人不一致,也就是二房東):要有產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租函。

二房東是個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),盡量不要簽轉(zhuǎn)租的物業(yè)。開(kāi)婚禮堂酒店不只要地利,還要人和。

敲小黑板:

我們?cè)谂c業(yè)主簽署《婚禮堂酒店管理合同》之前,應(yīng)當(dāng)就物業(yè)獲取進(jìn)行審慎調(diào)查,確認(rèn)業(yè)主方對(duì)簽署《婚禮堂酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的權(quán)利,否則超出其權(quán)限的合同內(nèi)容存在被認(rèn)定為無(wú)效以及無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的風(fēng)險(xiǎn)。

第三,看“房”

再說(shuō)“房”,重點(diǎn)摸清排查這些內(nèi)容:

首當(dāng)其沖看結(jié)構(gòu):糟糕的結(jié)構(gòu),很可能直接讓裝修預(yù)算翻番,還會(huì)影響未來(lái)房間的體驗(yàn)和溢價(jià)。

首選框架結(jié)構(gòu):由混凝土梁承重,墻體不承重,所以方便拆改隔墻,分割空間——就像一張大白紙,任你自由揮筆;

磚混結(jié)構(gòu):多見(jiàn)于以前那些七層以下的老房子,主要由隔墻承重,所以不能任意拆墻重新分割空間——就像在已經(jīng)畫(huà)好的格子里寫(xiě)字,要遵循原有的房間格局和面積。

看完主體結(jié)構(gòu),看平面結(jié)構(gòu):

片子樓、回字樓>大平層。

片子樓:中間是走廊,兩邊是客房,多見(jiàn)于老房;

回字樓:中間是工具井道和電梯;

大平層:原商場(chǎng)業(yè)態(tài),改成婚禮堂酒店后暗房多。

齊整平面(樓體方正)>異形造型(樓體夸張)

造型奇特的樓和大平層樓,往往暗房多,還會(huì)出現(xiàn)一些不太舒適的房型(造型部分)。

對(duì)婚禮堂酒店來(lái)說(shuō),產(chǎn)品是核心,產(chǎn)品力差,管理公司運(yùn)營(yíng)力再?gòu)?qiáng)也難回天,將來(lái)婚禮堂酒店的平均房?jī)r(jià)和出租率很難做起來(lái)。

第四,看“勢(shì)”

想真正選好物業(yè),要用未來(lái)的眼光看現(xiàn)在。

婚禮堂租期長(zhǎng),往往在10年以上,我們需要了解區(qū)域的城市規(guī)劃。

租物業(yè)時(shí)要了解周邊是否有修路、修橋、拆遷等,避開(kāi)不利于自己的區(qū)域。

如果合同期內(nèi)有可能遇到拆遷,那需要在合同中加上有關(guān)拆遷的約定(如何補(bǔ)償?如何解除合同等),婚禮堂酒店投資人還要未雨綢繆:裝修完后,是否需要請(qǐng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)估值,以方便將來(lái)談補(bǔ)償?

俗話說(shuō):選擇比努力更重要。

選對(duì)了物業(yè),就像嫁對(duì)了人,后續(xù)才有可能經(jīng)營(yíng)出好的生意;

而一旦選錯(cuò)了物業(yè),婚禮堂作為重資本投入行業(yè),將會(huì)面臨巨大的沉沒(méi)成本,陷入進(jìn)退兩難的困境。

物業(yè)并不難選,關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍(lán)圖所迷惑。記住:天上一個(gè)餅,地下一個(gè)坑。

別輕信房東/中介/開(kāi)發(fā)的的嘴,自己調(diào)動(dòng)各種資源,做足物業(yè)盡調(diào),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),為自己的創(chuàng)業(yè)開(kāi)個(gè)好頭。

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