2017中國商業(yè)地產(chǎn)報告，跨界整合成未來發(fā)展必然趨勢

數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。其中全國辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，同比增長1.4%。

過去一年中，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程進(jìn)一步加快，單一粗放的短平快開發(fā)、銷售時代已經(jīng)被改變，更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)。雖然形式不一，但都指向商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一藍(lán)?！@便是當(dāng)下的發(fā)展現(xiàn)狀。

國內(nèi)消費持續(xù)強(qiáng)勁，推動了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)展。2017年1-9月，社會消費品零售總額26.3萬億元，同比增長10.4%，最終消費支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到64.5%。數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的強(qiáng)大消費力，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)圍之勢，包括香港房企在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商都在不斷搶灘布局。

樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步緊縮，也轉(zhuǎn)移了不少投資者在住宅市場的投資熱情，進(jìn)而轉(zhuǎn)向保值增值性更強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)。可以預(yù)見，未來縈繞住宅多年的投資屬性將逐步減弱，而商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個投資藍(lán)海。

投資加速，商業(yè)地產(chǎn)庫存仍存

相比住宅市場，2017年的商業(yè)地產(chǎn)迎來了更為高漲的發(fā)展熱潮。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三年后的2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額或?qū)⑦_(dá)到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。而其中商業(yè)地產(chǎn)將扮演著重要的角色，預(yù)計2017-2020年入市的資金將達(dá)到1萬億人民幣。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情更為高漲。2017年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中住宅增速增長10.4%，增速提高0.3個百分點；辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%;商業(yè)營業(yè)用房11710億元，總比增長1.4%。

銷售面積方面，2017年1-9月全國辦公樓銷售面積為3250.86萬平方米，同比增長32.7%，銷售額達(dá)到4447.9億元，同比增長25.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積8197.77萬平方米，同比增長23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長31.8%。

除了在銷售端保持較大的增速外，2017年前三季度還有大量的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)投向市場。從統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，2017年1-9月，辦公樓竣工面積2244萬平方米，同比增長36.1%；商業(yè)營業(yè)用房7322萬平方米，同比增長7.5%。

由于供應(yīng)遠(yuǎn)超過同期的需求，因此即使需求強(qiáng)勁，也沒能使市場的空置率有所下降。和去年相比，困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“庫存”問題仍然存在。前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長-12.2%;其中住宅32256萬平方米，同比增長-22%；辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%;商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長0.2%。

這也意味著和住宅的庫存比例下降得比較快相比，商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力依然很大。雖然早在去年6月，國務(wù)院辦公廳就出臺了若干意見，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個重點城市也開始試點推進(jìn)租賃住房建設(shè)。但是從數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍然需要更多元化的思路。

共享時代，商業(yè)物業(yè)租金小幅上升

回首過去的10個月，投資開發(fā)以及消費需求的演變，拉動了商業(yè)地產(chǎn)的快速增長。重新吸引投資者和開發(fā)商關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，似乎有強(qiáng)勢回歸之勢，未來升值潛力值得期待。

商業(yè)地產(chǎn)的回歸，首先就表現(xiàn)在寫字樓和商鋪租金的提升。2017年1-9月，“雙創(chuàng)”效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)發(fā)展迅猛，這也直接帶動了辦公樓租賃需求的強(qiáng)勁增長。

從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平米，同比上漲2.6%。上海方面，由于有不少新興的商務(wù)區(qū)已經(jīng)漸漸成熟，因此有不少企業(yè)選擇入駐租金和交通更具吸引力的非中央商務(wù)區(qū)。受此影響，上海中央商務(wù)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比微跌0.3%，非中央商務(wù)區(qū)則環(huán)比上漲1.3%。

在空置率方面，共享辦公的加速跑馬圈地，對寫字樓的空置去化起到了積極作用，也是推高寫字樓租金的原因之一。以二線城市中的重慶為例，聯(lián)合辦公運營商觸角已經(jīng)從普通的商業(yè)園區(qū)伸及甲級寫字樓，成為市場需求的重要來源。

除此之外，作為商業(yè)物業(yè)不可或缺的一部分，過去幾個月中購物中心的表現(xiàn)也十分亮眼。面對日趨激烈的市場競爭，很多核心商圈的購物中心均進(jìn)行了改造升級，優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率持續(xù)走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首層表現(xiàn)較為明顯。2017年第三季度，廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金水平達(dá)702.5元/平/月，環(huán)比微漲0.1%，同比上漲0.6%。

另外，非核心商圈也有較突出的表現(xiàn)，隨著城市不斷向外輻射發(fā)展，零售商持續(xù)看好非核心商圈及近郊，令區(qū)域內(nèi)購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)有所上升。

2017年前三季度，全國居民消費價格同比上漲1.5%。其中，教育文化和娛樂上漲2.5%。在消費升級的背景下，酒店行業(yè)也交出了一張比較好答卷。酒店數(shù)據(jù)供應(yīng)商STRGLOBAL的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月，我國酒店入住率同比增長4.8%，平均房價同比增長0.5%，每間可售房收入(RevPAR)同比增長5.3%。這也是RevPAR首次實現(xiàn)正增長。

體驗創(chuàng)新，存量物業(yè)盤活消費新需求

從2010年住宅市場調(diào)控伊始，商業(yè)用地供應(yīng)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致以購物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)不得不面臨高庫存、同質(zhì)化運營等困境。

以商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況來看，傳統(tǒng)“短平快”的開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)。為了在眾多的項目中脫穎而出，不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始構(gòu)建新的價值鏈，走向精細(xì)化運營。這也造就了2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點開花。

最直觀的感受，就是購物場所從過往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗性業(yè)態(tài)的占比。隨著消費者的需求越趨多元，購物已不是商場唯一的“表達(dá)”方式，而是更多地呈現(xiàn)在休閑、運動、娛樂、就餐、培訓(xùn)、教育等多方面的消費訴求。

對于運營商來說，體驗式商業(yè)地產(chǎn)能夠通過營造商場情景，最大化地將消費者吸引進(jìn)來，具有很強(qiáng)的聚客能力。此外，客群的問題的解決帶動了其他業(yè)態(tài)的消費，縮短新項目的市場培育期，對于銷售來說不無裨益。

2017年7月，大悅城就在北京、上海兩地開始試水“智慧商圈”，打造體驗式購物中心。消費者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定口會員卡、在線排隊、智慧停車、場景推薦等服務(wù)。

遠(yuǎn)在香港的購物中心也感受到了這股體驗式潮流，在過去的19個月里，為了迎合消費者的多元化需求，香港金鐘的太古廣場調(diào)整了相關(guān)的招商策略。不僅引進(jìn)了30個新商家，還將餐飲類店面的數(shù)量增加了一倍。同為商業(yè)地產(chǎn)港企的九龍倉和希慎興業(yè)等公司，也在為旗下的商場增添更多的餐飲和生活休閑類商家。

需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國房屋租賃市場的規(guī)模是1.1萬億元，至2025年將達(dá)到2.9萬億元量級，2030年數(shù)字將倍增至4萬億元。

這其中長租公寓扮演著非常重要的角色。2017年全年，長租公寓市場的規(guī)模將突破4000億元。這也吸引了房產(chǎn)中介、酒店開發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。而房地產(chǎn)開發(fā)商諸如碧桂園、龍湖、保利、萬科、佳兆業(yè)等品牌房企也開始加速跑馬圈地，演繹存量時代的創(chuàng)新空間。

另外，聯(lián)合辦公在2017年迎來了爆發(fā)性增長。觀點指數(shù)獲取的數(shù)據(jù)顯示，目前全國約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。而2017年全年，中國聯(lián)合辦公的潛在市場規(guī)模將在3萬億以上。

體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不少企業(yè)甚至在自己經(jīng)營的購物中心中內(nèi)置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產(chǎn)旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開業(yè)。

融資趨緊，房企探路資本新通道

從另一方面來觀察，很多商場經(jīng)營狀況不佳，租金不能覆蓋運營成本，空置嚴(yán)重；除此之外，扎堆的寫字樓千篇一律、缺乏個性，造成供給結(jié)構(gòu)和租戶需求不匹配的局面。而對于商業(yè)地產(chǎn)最為核心的資金問題，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金沉淀嚴(yán)重，融資模式仍然較為單一。

2016年10月，國家發(fā)改委也下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。進(jìn)入2017年，證監(jiān)會修訂相關(guān)細(xì)則，規(guī)定上市公司融資后18個月內(nèi)不能啟動再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%，這些讓原來就飽受資金困擾的商業(yè)地產(chǎn)處境變得更加困難。

在融資繼續(xù)收窄的趨勢下，資產(chǎn)證券化成為商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具悄然興起。2017年1月20日，大信置業(yè)旗下上午信托基金——大信商用信托成功登陸新加坡交易所主板，成為中國大陸首個民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信托基金。這也激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始各顯神通，探索在海外市場的籌資之路。

新交所數(shù)據(jù)顯示，目前新加坡約有43個房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達(dá)530億美元。其中有不少是由中國企業(yè)發(fā)起，而且是純中國資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。借助新加坡這個國際性的房地產(chǎn)投資平臺，越來越多的國內(nèi)企業(yè)盤活了資產(chǎn)池。并利用回籠的資金進(jìn)行其他業(yè)務(wù)擴(kuò)展，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”的過程。

于國外疏通資金通道外，不少企業(yè)也在國內(nèi)積極尋找突破口。先是10月中旬，新派公寓破冰長租公寓REITs，擬發(fā)行金額為2.7億元的權(quán)益型類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品;爾后的10月23日，全國首單央企租賃住房REITs及首單儲架發(fā)行的REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人，產(chǎn)品總規(guī)模50億元。這也意味著，租賃型住房配套性融資的長效機(jī)制已然破冰。

行業(yè)分析

回首走過的近一年時間里，2017年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了不少影響全行業(yè)的大事件。在短短四個月內(nèi)，潘石屹將自己曾經(jīng)“珍愛”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作價85.14億元；而定下一億小目標(biāo)的王健林，作價199.6億元，就將旗下凈值331.76億元總建筑面積328.63萬平米的酒店資產(chǎn)包出售給富力。

看多看空皆有往來者，留下來的繼續(xù)堅守，并從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，越趨理性化。2017年，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，并涌出許多新的實踐和探索，推動著行業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新支點，原創(chuàng)IP盛行

興起之初的IP，只是在游戲、小說、電影等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)里擁有極高的話語權(quán)，而隨著消費需求的升級，逐漸衍生出一種對相同文化和相同族群的認(rèn)同和渴望。因此，IP的商業(yè)價值被逐漸重視，成為原創(chuàng)業(yè)態(tài)的主要發(fā)展脈絡(luò)。

商業(yè)交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性產(chǎn)生在哪里，哪里就將出現(xiàn)交易入口。對于好的商業(yè)IP來說，不僅能瞬間擊中大家的情感訴求，產(chǎn)生源源不斷的話題，還能自帶流量，帶動相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展。

哈利波特、機(jī)器貓、迪士尼這些大IP，是被植入商業(yè)地產(chǎn)的首選，比如購物中心主辦的線下IP主題展。2016年朝陽大悅城開始提出“自我IP化”，并先后舉辦了哆啦A夢展覽、與原創(chuàng)品牌“吾皇萬睡”合作舉辦實景體等。

2017年8月26日，朝陽大悅城筑起“仙劍城”，仙靈島、仙劍客棧、水月宮，這些玩著游戲、看著電視劇長大的年輕群體對仙劍很有認(rèn)同感，同時又極具消費能力。其次，借助新興的VR等沉浸娛樂方式，還原粉絲心中的經(jīng)典場景，也成為商業(yè)IP的核心亮點。

大悅城提供的數(shù)據(jù)顯示，“仙劍城”開業(yè)頭兩天將朝陽大悅城的客流同比提升了11%，銷售額同比上漲26%(次周末分別是8%和22%)。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”熱度的飆升，新的傳播方式和新生代的IP不斷涌現(xiàn)。2017年“五一”黃金周期間，廣州正佳廣場利用戶外廣場打造“正佳野餐季”兩大活動。其中，“正佳野餐季”成為國內(nèi)商界屈指可數(shù)的成功原創(chuàng)IP活動之一。

結(jié)合自身商業(yè)項目特性打造屬于自己的IP，不僅能為消費者帶來愉悅的體驗，同時還能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。這也成為IP創(chuàng)新使用的新思路。

內(nèi)資港資房企角逐，商業(yè)地產(chǎn)誰將勝出?

2017年，繼在香港進(jìn)行激烈競爭后，內(nèi)資房企與港企將博弈的地點順移到了內(nèi)地，而相當(dāng)一部分重心就放在商業(yè)地產(chǎn)上。

“規(guī)模即江湖地位”，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律。但在港企看來，追求規(guī)模存在市場飽和的擔(dān)憂，提高商業(yè)自持比例，通過精細(xì)化管理穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提升利潤空間的不二法門。

港資房企中，恒隆、新鴻基、九龍倉、太古等是精細(xì)化運營的代表，這也使得它們在大型商業(yè)項目供應(yīng)井噴，行業(yè)租金普遍下降的大環(huán)境下，可以保持較好的租金收入及商業(yè)地產(chǎn)市場影響力。以九龍倉為例，2015年初的業(yè)績會上，相關(guān)管理層就宣布商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉未來在內(nèi)地發(fā)展的重點。其希冀5年之內(nèi)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額可以占集團(tuán)總量的30%以上。

從2017年中期業(yè)績報告來看，太古地產(chǎn)凈利增幅高達(dá)176.78%，溢利達(dá)147.63億港元，上半年的租金收入總額為55.55億港元。其中廣州太古匯漸入佳境，半年零售額增幅達(dá)13%。

而內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商則有不同的堅持，規(guī)模是他們不能放棄的追求。當(dāng)前，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚處于戰(zhàn)國時期，僅新開業(yè)的購物中心每年就達(dá)到300多個，這個數(shù)量足以讓一家企業(yè)淹沒在歷史更新的洪潮中。

因此，對于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商來說，如何快速、高效地實現(xiàn)布點，搶占市場話語權(quán)才是現(xiàn)階段的重點。

資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價值再挖掘

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是一門技術(shù)活，在這個長期的動態(tài)發(fā)展過程中，調(diào)整和變化一直伴隨左右?，F(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭激烈，一方面新增的項目不斷入市，另一方面一些過往占據(jù)核心商圈或者人流優(yōu)勢的項目被市場逐漸淘汰、輪換。

數(shù)據(jù)端顯示，2017年上半年，全國20大主要城市的商業(yè)物業(yè)存量高達(dá)1.37億平方米，同比增長16%，預(yù)計全年存量達(dá)到1.62億平方米。

在這樣的大環(huán)境下，如何對這些存量資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，如何借助運營管理的力量激發(fā)其商業(yè)價值，是開發(fā)商及投資者們能否盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的考題。

在商業(yè)存量項目密集的創(chuàng)新試錯期，也形成了初步的資產(chǎn)優(yōu)化改造范式。多家企業(yè)的實踐證明，經(jīng)得起市場考驗的項目，必定在空間規(guī)劃、招商和客戶粘性的培養(yǎng)上下了不少苦功。消費者定位是首先要解決的問題，因為只有將客群聚焦化，才能更加精準(zhǔn)地把握他們的價值觀訴求。

2017年8月，恒隆地產(chǎn)完成6萬平方米上海恒隆廣場的資產(chǎn)優(yōu)化計劃，受惠于已完成的優(yōu)化工程，商場在2017年上半年已錄得極為可觀的租金收入和零售銷售額。

恒隆此次資產(chǎn)優(yōu)化，最為關(guān)鍵的就是更加明晰客戶定位。上海恒隆廣場冀望成為新一代高凈值人群娛樂消閑的必到之所，同時也是上海人所熟知的奢侈品高地。因此資產(chǎn)優(yōu)化過程中，恒隆斥資6億港元將舊有的裝修再設(shè)計、規(guī)劃，為顧客締造更優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境;此外還針對高凈值人群的消費需求，將世界100多個知名奢侈品牌集合于購物中心之中。

目前恒隆廣場的全年銷售額可達(dá)40億元，商場加寫字樓的租金收入占集團(tuán)總租金收入的1/5左右，達(dá)14億元。而資產(chǎn)優(yōu)化完成后，租金提升很明顯，平均上漲大約15%。

品牌的引進(jìn)、組合，是商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化改造中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。因為在品牌普遍同質(zhì)化的今天，數(shù)量已不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何通過品牌間的巧妙組合持續(xù)豐富內(nèi)容，并帶來消費者客流，才是資產(chǎn)優(yōu)化的歸屬。

2016年，世茂股份針對性地對下屬各商業(yè)廣場開展品牌調(diào)改工作，目的就是要提高商場整體的品質(zhì)水平，保障商業(yè)項目競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)資本運作，輕資產(chǎn)運營的道與術(shù)

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)里，“重資產(chǎn)”是繞不過去的關(guān)鍵詞。然而，資金沉淀、負(fù)債累累等弊病，都讓過去以量制勝的重資產(chǎn)模式開始失去了“光環(huán)”，取而代之的是“以質(zhì)取勝”，即輸出品牌管理、資產(chǎn)證券化、保障充裕現(xiàn)金流的輕資產(chǎn)模式。

自2016年8月，國內(nèi)首單商業(yè)物業(yè)按揭支持證券(CMBS)產(chǎn)品落地后，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化之路被點亮。資產(chǎn)證券化不僅能滿足困擾企業(yè)的長期資金來源問題，還能最大化地提升商業(yè)物業(yè)的價值，分散了投資人投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。

根據(jù)中央結(jié)算公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013-2016年，我國資產(chǎn)證券化發(fā)行額逐年遞增，由2013年300億元上漲至2016年的8600億元，增長近28倍。截至2017年上半年，全國共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4884.1億元，同比增長68.87%，市場存量為14624.78億元，同比增長66.48%。

劃撥到房地產(chǎn)方面，2014-2016三年期間，全國房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行97單，發(fā)行規(guī)模總計達(dá)1644.74億元。其中，雖然CMBS和類REITs出現(xiàn)比較晚，但是可謂后起之秀，共計發(fā)行27單，規(guī)模總計為850.35億元，規(guī)模占比超過50%，成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要工具。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的比重也在不斷上升，截止2017年6月30日，國內(nèi)CMBS的發(fā)行數(shù)量為7單，發(fā)行規(guī)模合計高達(dá)402.62億元。其中，規(guī)模最大的當(dāng)屬78億元的“國金-金光金虹橋國際中心資產(chǎn)專項支持計劃”。

需要注意的是，2017年住房租賃市場的證券化節(jié)奏也開始明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計劃。

2017年10月中旬，新派公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品成為長租公寓在REITs領(lǐng)域的破冰之作，爾后的10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs獲得審議通過，該REITs總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持的租賃住房為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架發(fā)行機(jī)制。

2017年的中國商業(yè)地產(chǎn)，最為明顯的就是一些具有成熟運營管理經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)品牌，開始依靠品牌輸出來讓自己實現(xiàn)變“輕”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)著色，新機(jī)遇與突圍之路

作為服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)而誕生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為吸引力較大的投資新領(lǐng)域。這一房企的“新寵”看似與商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)，但其實有千絲萬縷的關(guān)系。

產(chǎn)業(yè)運營的關(guān)鍵還在于提供配套商業(yè)服務(wù)，以打造產(chǎn)城一體化來說，在建設(shè)園區(qū)的同時如和引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)、提供配套服務(wù)，并快速培養(yǎng)具有濃厚生活氣息的工作、居住環(huán)境，這些商業(yè)性思考都必不可少。

與商業(yè)地產(chǎn)有異曲同工之妙的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報周期同樣很漫長，僅靠產(chǎn)業(yè)的收入來維持收支平衡明顯不可持續(xù)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，慣常的做法是60%的用地為產(chǎn)業(yè)用地，另外35%是住宅用地，其余則為商業(yè)或者工業(yè)用地。

因此，除了保持住宅等快銷產(chǎn)品的比例以獲得充足的銷售額外，還需要持有、經(jīng)營部分物業(yè)以賺取租金，或透過各種金融手段將持有的物業(yè)資本化。

以北辰實業(yè)攜手光谷創(chuàng)意打造的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目北辰·光谷里為例，該項目是一個產(chǎn)業(yè)與商業(yè)互為驅(qū)動的產(chǎn)品，50萬平方米的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園中，擁有約24萬平方米創(chuàng)意辦公。此外體驗式創(chuàng)意商街達(dá)到6.7萬平方米，服務(wù)式公寓為2.8萬平方米，其中自持的物業(yè)達(dá)到近10萬方平方米。

未來展望

站在2017年的歲末進(jìn)行展望，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展傾向已成為各大企業(yè)不得不重視和思考的問題。

可以預(yù)見的是，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展和延伸，主城區(qū)或核心商圈的可開發(fā)資源將逐漸銳減，因此相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)投資需求將下沉到三四線城市。

目前，在全國人口中，三四線城市占到的比例大約為53%。與一二線的城市相比，三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%。一系列數(shù)據(jù)反映出，三四線城市的商業(yè)具有非常大的空缺，也意味著更加顯著的市場機(jī)遇。

觀點指數(shù)統(tǒng)計萬達(dá)年報獲悉，其在2016年共開業(yè)52個商業(yè)項目，其中大部分位于三四線城市。未來幾年，雖然1線和1.5線城市仍然是商業(yè)項目開業(yè)的首選，但是類似與昆明、沈陽、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。

大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)的應(yīng)用也會是商業(yè)地產(chǎn)主要的發(fā)展趨勢，過往類似于酒店、購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的數(shù)據(jù)收集只是通過商戶POS機(jī)輸入或手抄等基礎(chǔ)方式，精準(zhǔn)性無法保證。這種粗略的統(tǒng)計帶來的負(fù)面效應(yīng)就是客群數(shù)量、消費者行為、銷售情況等不能做到一目了然，因此在營銷推廣、品牌調(diào)整方面也無法及時跟進(jìn)。

隨著商業(yè)供給量的提升，同行間的競爭變得更為激烈，消費者儼然才是經(jīng)營的重心。因此在消費者的多重選擇下，商業(yè)地產(chǎn)運營商需要更加關(guān)注他們的消費需求，大數(shù)據(jù)發(fā)揮的作用更不可小覷。

此外，值得關(guān)注的是，跨界合作概念將會在商業(yè)地產(chǎn)中持續(xù)蔓延。在聚焦傳統(tǒng)優(yōu)勢的同時，商業(yè)地產(chǎn)會將觸角延伸至其他領(lǐng)域，探索新的跨界空間。比如，今年10月優(yōu)客工場攜手首旅如家酒店跨界合作，開啟創(chuàng)享辦公空間新模式。

可以想象，未來的商業(yè)地產(chǎn)江湖，一招已不能制勝天下。如何發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，將成為各個企業(yè)最需要突破和平衡的關(guān)鍵。

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