婚禮堂物業(yè)，這些“坑”不要碰！

選擇物業(yè)是婚禮堂投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

近幾年，婚禮堂市場(chǎng)開始了產(chǎn)業(yè)新狂歡。各類行業(yè)爭(zhēng)相入局，如今的市場(chǎng)已邁入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，行業(yè)呈現(xiàn)一片繁榮的趨勢(shì)！

但是事實(shí)上婚禮堂可以稱之為一條看上去是陽(yáng)光大道，一置身卻遍地荊棘的投資路。根據(jù)調(diào)查：目前市場(chǎng)上的婚禮堂80%盈利困難。其中，選擇物業(yè)是投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

近些年，老舊廠房、公共場(chǎng)地改造婚禮堂的案例層出不窮，對(duì)于不同的婚禮堂，物業(yè)選擇也會(huì)有不同的考量因素。

選擇合適的婚禮堂項(xiàng)目，獲得預(yù)期收益，規(guī)避投資可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)便成為婚禮堂投資人必備的功課。

今天和大家分享關(guān)于選擇婚禮堂物業(yè)方面的注意事項(xiàng)，幫助大家投資不踩坑。

物業(yè)位置選擇如何權(quán)衡？

物業(yè)對(duì)于婚禮堂行業(yè)而言非常重要，如何挑選優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直是投資人的難點(diǎn)。

婚禮堂行業(yè)屬于實(shí)體產(chǎn)業(yè)，仍需要強(qiáng)調(diào)以地段為王。尤其是婚禮堂會(huì)更加強(qiáng)調(diào)距離的問(wèn)題，結(jié)婚會(huì)存在區(qū)域性。大部分新人在預(yù)定婚禮酒店時(shí)，都會(huì)選擇距離新房五公里內(nèi)的酒店。

所以在開業(yè)選址的時(shí)候，就需要考慮這塊五公里以內(nèi)的各種因素，是否有足夠強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是否有足夠的房地產(chǎn)新樓盤，交通是否方便等等。

其次，如今的婚禮堂設(shè)計(jì)經(jīng)歷過(guò)多次的更新和迭代。大多數(shù)高大上、奢華的設(shè)計(jì)都會(huì)呈現(xiàn)在高挑的宴會(huì)廳當(dāng)中。大部分新人進(jìn)入到宴會(huì)廳的最直觀感受是在乎宴會(huì)廳有多高和廳內(nèi)有無(wú)柱。

所以選擇婚禮堂的理想物業(yè)通常是層高7米以上，廳內(nèi)無(wú)柱，布局較為方正。畢竟這些因素會(huì)影響客戶感受，直接決定到用戶購(gòu)買決策。

最后，所選物業(yè)如果可以擁有自營(yíng)的停車場(chǎng)，且能夠滿足宴會(huì)火旺日時(shí)大部分宴會(huì)客人的需求，將會(huì)是很大的一個(gè)加分項(xiàng)。

同樣，更多的長(zhǎng)輩們也會(huì)考慮門頭和周邊環(huán)境等因素，這些與物業(yè)相關(guān)的方方面面都會(huì)成為客戶選擇時(shí)所考慮的方面。

西安雅悅東方宴會(huì)酒店創(chuàng)始人 王超在對(duì)于婚禮堂物業(yè)選擇上就曾以運(yùn)營(yíng)者的身份表達(dá)過(guò)自己的想法，他認(rèn)為在物業(yè)選擇上需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，迎合客群喜好進(jìn)行選擇。

他以上海摩可納藝術(shù)中心和西安雅悅東方宴會(huì)酒店為例，提出上海市場(chǎng)對(duì)于婚禮堂的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)較高，在選址上再三考量之后，最后確定了寶山區(qū)的一個(gè)園區(qū)內(nèi)。

首先，園區(qū)的地理位置解決了停車場(chǎng)的問(wèn)題，交通便利；其次，園區(qū)的規(guī)劃更受上海人小資風(fēng)格的喜歡；再者，獨(dú)立的宴會(huì)廳，會(huì)給客群提供良好的私密空間。

而西安雅悅東方的選址定在西安一個(gè)非常重要的區(qū)域，大家熟悉的大雁塔、大唐不夜城都在其中，區(qū)域人口密集度比較高。

并且，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)選擇了老舊廠房園區(qū)進(jìn)行改造，共有12個(gè)宴會(huì)廳，層高都在8米且都是無(wú)柱設(shè)計(jì)，非常受當(dāng)?shù)厝说南矚g。

房產(chǎn)租賃風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？

目前，中國(guó)的大部分婚禮堂物業(yè)都屬于租賃，這意味著，物業(yè)成本將是婚禮堂經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中占比很大一部分。

其次在租賃合同過(guò)程中或到期后，婚禮堂可能因?yàn)槌鲎夥街卮罂陀^因素影響需要更換新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或者需要和出租方就續(xù)租進(jìn)行協(xié)商。

此外，在原有租賃合同到期并續(xù)簽的過(guò)程中，存在租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是原有租賃期限較長(zhǎng)的會(huì)所，其租賃合同到期續(xù)簽后存在租金大幅上漲的風(fēng)險(xiǎn)。若主要會(huì)所租金上漲幅度較大，將會(huì)對(duì)盈利構(gòu)成不利影響。

總結(jié)一下，房產(chǎn)租賃好價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)是：

其一，租賃年限建議至少10年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹(jǐn)慎考慮；

其二，租金低于市場(chǎng)行情，且出房率高，才是好價(jià)格；

其三，房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數(shù)據(jù)越小越好，市場(chǎng)合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

其四，免租期時(shí)間越長(zhǎng)越好；

在選定物業(yè)前，一定要充分了解10年內(nèi)當(dāng)?shù)卣块T對(duì)該地段下達(dá)的有關(guān)條例、政策，如：是否有新建地鐵、改道、修路、新建、拆遷等規(guī)劃。這些情況，都可以影響婚禮堂的營(yíng)收與投資策略。

若該區(qū)域即將封閉修路，期間來(lái)往不便，營(yíng)收就會(huì)下降；若物業(yè)面臨拆遷，婚禮堂可能還沒(méi)回本就被通知拆遷，先前的投資只能一筆勾銷了。

物業(yè)消防問(wèn)題不容忽視

婚禮堂的消防安全問(wèn)題，向來(lái)是婚禮堂投資管理中的重中之重。

首先，消防許可證是酒店投資過(guò)程中一項(xiàng)較難辦理的證件。一旦處理不好，酒店就不能順利開業(yè)。有投資人在采訪中表示，因?yàn)橄赖膯?wèn)題酒店延遲了一年開業(yè)，不僅多交了450萬(wàn)的租金，還花了90多萬(wàn)用于辦理消防證件。

無(wú)論是從居住安全，還是投資成本來(lái)看，消防都是婚禮堂投資過(guò)程中的關(guān)注重點(diǎn)。而且，火災(zāi)的發(fā)生，對(duì)婚禮堂的影響可能是毀滅性的。

首先需要明確的是婚禮堂的物業(yè)用房性質(zhì)必須是商業(yè)性質(zhì)，如果產(chǎn)品不符合的話，就無(wú)法辦理后續(xù)手續(xù)，所有投資最終只能打水漂。

而且物業(yè)建筑優(yōu)先選擇混泥土梁承重的框架結(jié)構(gòu)，因?yàn)楹玫慕Y(jié)構(gòu)更利于后期的空間分割和消防系統(tǒng)的重新改造。

此外，一般用于商業(yè)建筑需要兩次消防手續(xù)，一消常由開發(fā)商負(fù)責(zé)，主要包括消防設(shè)計(jì)審核和消防驗(yàn)收。

二消則一般由租戶自行負(fù)責(zé)，主要檢查的是內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)審核。如果遇到一消不合格的物業(yè)，位置再好租金再低都不要考慮。

所以，對(duì)于租賃物業(yè)婚禮堂投資人而言，就需要對(duì)婚禮堂消防的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和系統(tǒng)建設(shè)有個(gè)全面的認(rèn)知和了解。

這樣一來(lái)，無(wú)論是接手毛坯物業(yè)，或是轉(zhuǎn)租存量婚禮堂時(shí)，投資人都能對(duì)婚禮堂消防投入成本進(jìn)行更精準(zhǔn)的評(píng)估。

寫在最后

俗話說(shuō)：選擇比努力更重要。

選對(duì)了物業(yè)，就像嫁對(duì)了人，后續(xù)才有可能經(jīng)營(yíng)出好的生意；而一旦選錯(cuò)了物業(yè)，婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，將會(huì)面臨巨大的沉沒(méi)成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。

物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍(lán)圖所迷惑。記?。禾焐弦粋€(gè)餅，地下一個(gè)坑。

別輕信房東/中介/開發(fā)的的嘴，自己調(diào)動(dòng)各種資源，做足物業(yè)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為自己的創(chuàng)業(yè)開個(gè)好頭。

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