婚禮堂物業(yè)，這些“坑”不要碰！

選擇物業(yè)是婚禮堂投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

近幾年，婚禮堂市場開始了產(chǎn)業(yè)新狂歡。各類行業(yè)爭相入局，如今的市場已邁入存量競爭時代，行業(yè)呈現(xiàn)一片繁榮的趨勢！

但是事實上婚禮堂可以稱之為一條看上去是陽光大道，一置身卻遍地荊棘的投資路。根據(jù)調(diào)查：目前市場上的婚禮堂80%盈利困難。其中，選擇物業(yè)是投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

近些年，老舊廠房、公共場地改造婚禮堂的案例層出不窮，對于不同的婚禮堂，物業(yè)選擇也會有不同的考量因素。

選擇合適的婚禮堂項目，獲得預(yù)期收益，規(guī)避投資可能帶來的風(fēng)險便成為婚禮堂投資人必備的功課。

今天和大家分享關(guān)于選擇婚禮堂物業(yè)方面的注意事項，幫助大家投資不踩坑。

物業(yè)位置選擇如何權(quán)衡？

物業(yè)對于婚禮堂行業(yè)而言非常重要，如何挑選優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直是投資人的難點。

婚禮堂行業(yè)屬于實體產(chǎn)業(yè)，仍需要強調(diào)以地段為王。尤其是婚禮堂會更加強調(diào)距離的問題，結(jié)婚會存在區(qū)域性。大部分新人在預(yù)定婚禮酒店時，都會選擇距離新房五公里內(nèi)的酒店。

所以在開業(yè)選址的時候，就需要考慮這塊五公里以內(nèi)的各種因素，是否有足夠強大的競爭對手，是否有足夠的房地產(chǎn)新樓盤，交通是否方便等等。

其次，如今的婚禮堂設(shè)計經(jīng)歷過多次的更新和迭代。大多數(shù)高大上、奢華的設(shè)計都會呈現(xiàn)在高挑的宴會廳當中。大部分新人進入到宴會廳的最直觀感受是在乎宴會廳有多高和廳內(nèi)有無柱。

所以選擇婚禮堂的理想物業(yè)通常是層高7米以上，廳內(nèi)無柱，布局較為方正。畢竟這些因素會影響客戶感受，直接決定到用戶購買決策。

最后，所選物業(yè)如果可以擁有自營的停車場，且能夠滿足宴會火旺日時大部分宴會客人的需求，將會是很大的一個加分項。

同樣，更多的長輩們也會考慮門頭和周邊環(huán)境等因素，這些與物業(yè)相關(guān)的方方面面都會成為客戶選擇時所考慮的方面。

西安雅悅東方宴會酒店創(chuàng)始人 王超在對于婚禮堂物業(yè)選擇上就曾以運營者的身份表達過自己的想法，他認為在物業(yè)選擇上需要結(jié)合當?shù)厥袌?，迎合客群喜好進行選擇。

他以上海摩可納藝術(shù)中心和西安雅悅東方宴會酒店為例，提出上海市場對于婚禮堂的物業(yè)標準較高，在選址上再三考量之后，最后確定了寶山區(qū)的一個園區(qū)內(nèi)。

首先，園區(qū)的地理位置解決了停車場的問題，交通便利；其次，園區(qū)的規(guī)劃更受上海人小資風(fēng)格的喜歡；再者，獨立的宴會廳，會給客群提供良好的私密空間。

而西安雅悅東方的選址定在西安一個非常重要的區(qū)域，大家熟悉的大雁塔、大唐不夜城都在其中，區(qū)域人口密集度比較高。

并且，在這個區(qū)域內(nèi)選擇了老舊廠房園區(qū)進行改造，共有12個宴會廳，層高都在8米且都是無柱設(shè)計，非常受當?shù)厝说南矚g。

房產(chǎn)租賃風(fēng)險如何規(guī)避？

目前，中國的大部分婚禮堂物業(yè)都屬于租賃，這意味著，物業(yè)成本將是婚禮堂經(jīng)營過程當中占比很大一部分。

其次在租賃合同過程中或到期后，婚禮堂可能因為出租方重大客觀因素影響需要更換新的經(jīng)營場所，或者需要和出租方就續(xù)租進行協(xié)商。

此外，在原有租賃合同到期并續(xù)簽的過程中，存在租金上漲的風(fēng)險。尤其是原有租賃期限較長的會所，其租賃合同到期續(xù)簽后存在租金大幅上漲的風(fēng)險。若主要會所租金上漲幅度較大，將會對盈利構(gòu)成不利影響。

總結(jié)一下，房產(chǎn)租賃好價格的標準是：

其一，租賃年限建議至少10年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹慎考慮；

其二，租金低于市場行情，且出房率高，才是好價格；

其三，房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數(shù)據(jù)越小越好，市場合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

其四，免租期時間越長越好；

在選定物業(yè)前，一定要充分了解10年內(nèi)當?shù)卣块T對該地段下達的有關(guān)條例、政策，如：是否有新建地鐵、改道、修路、新建、拆遷等規(guī)劃。這些情況，都可以影響婚禮堂的營收與投資策略。

若該區(qū)域即將封閉修路，期間來往不便，營收就會下降；若物業(yè)面臨拆遷，婚禮堂可能還沒回本就被通知拆遷，先前的投資只能一筆勾銷了。

物業(yè)消防問題不容忽視

婚禮堂的消防安全問題，向來是婚禮堂投資管理中的重中之重。

首先，消防許可證是酒店投資過程中一項較難辦理的證件。一旦處理不好，酒店就不能順利開業(yè)。有投資人在采訪中表示，因為消防的問題酒店延遲了一年開業(yè)，不僅多交了450萬的租金，還花了90多萬用于辦理消防證件。

無論是從居住安全，還是投資成本來看，消防都是婚禮堂投資過程中的關(guān)注重點。而且，火災(zāi)的發(fā)生，對婚禮堂的影響可能是毀滅性的。

首先需要明確的是婚禮堂的物業(yè)用房性質(zhì)必須是商業(yè)性質(zhì)，如果產(chǎn)品不符合的話，就無法辦理后續(xù)手續(xù)，所有投資最終只能打水漂。

而且物業(yè)建筑優(yōu)先選擇混泥土梁承重的框架結(jié)構(gòu)，因為好的結(jié)構(gòu)更利于后期的空間分割和消防系統(tǒng)的重新改造。

此外，一般用于商業(yè)建筑需要兩次消防手續(xù)，一消常由開發(fā)商負責(zé)，主要包括消防設(shè)計審核和消防驗收。

二消則一般由租戶自行負責(zé)，主要檢查的是內(nèi)部裝修設(shè)計審核。如果遇到一消不合格的物業(yè)，位置再好租金再低都不要考慮。

所以，對于租賃物業(yè)婚禮堂投資人而言，就需要對婚禮堂消防的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和系統(tǒng)建設(shè)有個全面的認知和了解。

這樣一來，無論是接手毛坯物業(yè)，或是轉(zhuǎn)租存量婚禮堂時，投資人都能對婚禮堂消防投入成本進行更精準的評估。

寫在最后

俗話說：選擇比努力更重要。

選對了物業(yè)，就像嫁對了人，后續(xù)才有可能經(jīng)營出好的生意；而一旦選錯了物業(yè)，婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，將會面臨巨大的沉沒成本，陷入進退兩難的困境。

物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍圖所迷惑。記?。禾焐弦粋€餅，地下一個坑。

別輕信房東/中介/開發(fā)的的嘴，自己調(diào)動各種資源，做足物業(yè)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)問題、規(guī)避風(fēng)險，為自己的創(chuàng)業(yè)開個好頭。

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